בחלק היווני של קפריסין (קפריסין היוונית) ניתן למצוא מגוון נכסים מעניינים למטרת השקעה או למטרה אחרת, כגון רכישת בית נופש. קפריסין, החברה באיחוד האירופי, מראה מזה שנים יציבות כלכלית לצד צמיחה נאה במחירי הנדל"ן.

השקעה בנדל"ן בקפריסין מגלמת מספר יתרונות בולטים כגון זמינות של נכסים במחירים אטרקטיביים, פוטנציאל השבחה ועלייה בערך הנכס, יצירת הכנסה פסיבית על בסיס השכרה. חלק מהרוכשים מביעים עניין בנכס שיוכל להתאים להשכרה לתיירים, כזה שגם יוכל לשמש אותם כבית נופש משפחתי לתקופות קצרות או אף למגורים לתקופות ממושכות יותר. ראוי לציין כי הקרבה של קפריסין לארץ (מרחק טיסה של לא יותר משעה) הופכת את תהליך ההשקעה וניהול הנכס לנוחים במיוחד.

קניית נכס בקפריסין, סוגי נכסים והיכן הם נמצאים 

בקפריסין ניתן למצוא מגוון רחב של נכסים מעניינים להשקעה, למשל: 

• דירות קטנות להשקעה במרכזן של הערים המרכזיות
• דירות חוף 
• דירות ובתים גדולים, לרבות בתים פרטיים
• נכסים מסחריים (מתאימים יותר למשקיעים מנוסים)

נכון לכתיבת שורות אלו, המחירים של נכסים בקפריסין מתחילים בפחות מ-150 אלף יורו לדירת סטודיו. בגזרת נכסי היוקרה, ניתן למצוא דירות גדולות וכן ווילות ובתי חוף רחבי מידות, במחירים של בין מאות אלפי אירו לבין מיליוני יורו. ככלל, לנכס ממוצע המחיר למטר עומד על כ-1500 עד 2000 יורו למטר.  

בין הערים המרכזיות המעניינות להשקעה ניתן לציין את לימסול, לרנקה ופאפוס. לימסול, המרכז העסקי הראשי של קפריסין, מאופיינת במחירים גבוהים יחסית. עם זאת הביקוש הגבוה לנכסים טומן בחובו סיכוי טוב לעליית ערך הנכס. מיקום טוב נוסף הינו לרנקה, הסמוכה לשדה תעופה ראשי ומאופיינת ברמות מחירים נוחות יותר ביחס ללימסול. זהו מיקום שיכול לעניין משקיעים שמתמקדים בתשואה גבוהה יחסית מהשכרת הנכס. בפאפוס ניתן למצוא בתי נופש בסביבה רגועה שמתאימה גם למי שמעוניין להשתקע באי או לבלות בו פרקי זמן שונים בבית נופש משפחתי. 

אילו מסמכים נדרשים לצורך רכישת נכס בקפריסין היוונית

ברכישת נכס בקפריסין על ידי משקיעים זרים, ניתן לפתוח חשבון בבנק מקומי באופן שמקל על הרכישה ועל העברת כספים. על הרוכש להביא עימו מסמכי זיהוי, אישורים על מקור הכספים לשם מניעת הלבנת הון ולציין מהו הנכס שמעוניין לרכוש. 

לקראת רכישת נכס, יש להכין שורה של מסמכים עבור הבנקים בקפריסין. עליהם להיות באנגלית, עם אימות נוטריוני של התרגום. שימו לב שזו רשימה עקרונית, הרשימה יכולה להשתנות מבנק לבנק.

• דרכון בתוקף.
• אישורי יכולת כלכלית: אישורי הכנסות כגון טפסי 106 לשכירים ותלושי שכר עדכניים.  עצמאים יביאו אישור מרואה חשבון על הכנסות. 
• אישור הוכחת מגורים בישראל, באמצעות אישורי ארנונה ותשלומי חשבונות מעודכנים על הדירה (חשמל, מים).
• אישור בנקאי על יכולת כלכלית, כלומר יכולת לממן את הרכישה.
• אישור ממס הכנסה (בארץ) על היעדר חובות. 
• אישור על היעדר רישום פלילי.

כיצד נחפש נכס מתאים בקפריסין היוונית ואילו בדיקות משפטיות נדרשות

חיפוש נכס בקפריסין מתנהל, על פי רוב, בשיתוף מתווך מקומי (כאן תוכלו לראות את רשימת חברי הלשכה העוסקים שם בנדל"ן). הגדירו למתווך מהי מטרת הרכישה, לאיזה סוג של נכס אתם מכוונים ומהו תקציב הרכישה המועדף. מומלץ להגיע אל הנכס מספר פעמים, כדי להתרשם ממנו ומהסביבה בזמנים שונים. בבדיקת הנכס וקבלת הצעת מחיר, בדקו היטב שהמחיר המבוקש מתאים למחיר המקובל באותה הסביבה. בררו באילו רמות מחירים הושלמו עסקאות דומות באזור. 

כאשר מצאתם נכס מתאים, יש לבדוק את מאפייניו הפיזיים והמשפטיים גם יחד. בדיקת הנכס נועדה לוודא שהנכס שבו אתם מעוניינים איננו בעייתי מבחינה משפטית. בדקו את מצבו המשפטי של הנכס ברישומי הטאבו, צריך לוודא שאין חובות או עיקולים. בדקו שהמבנה בנוי כחוק, על פי כל ההיתרים והרישיונות המקובלים בקפריסין. מקובל כי עורך דין קפריסאי ילווה את הרכישה וחשיבותו רבה. על עורך הדין מוטלת האחריות להשלמת בדיקת הנכס מבחינה משפטית, ליווי החתימה על החוזה, ייצוג מול הרשויות והשלמת העברת הבעלות.  

• איך מומלץ לבחור מתווכים בקפריסין
• איך לבחור עורך דין מתאים בקפריסין
• איך לבחור רואה חשבון מתאים בקפריסין

מרכיבי העלויות של נכס בקפריסין

לקראת רכישת נכס, כדאי להבין בקצרה על מבנה העלויות. שימו לב כי בקפריסין ישנו על נכסים מיד שניה סוג של מס Transfer fee מדורג שנקבע על פי מחיר הנכס. 

• מס רכישה (Transfer fee) – שימו לב שיש הנחה של 50% במקרה ויש 2 רוכשים כי המס הזה הוא אישי.
  • 3% מס רכישה על 85,000 היורו הראשונים
  • 5% מס רכישה משולם על סכום שמעל 85 אלף יורו, עד לסך של 170 אלף יורו. 
  • בנכס שעלותו מעל 170 אלף יורו – מס הרכישה עולה ל-8 אחוזים. 
• מס בולים – 0.15 – 0.2 אחוז, מדורג לפי ערך העסקה.
• עלויות תרגום מסמכים – כמה מאות אירו.
• שמאי – כמה מאות אירו.
• מהנדס – כמה מאות אירו.
• שכר טרחת עורך דין – סכום קבוע משתנה שיכול להיקבע גם כאחוזים מערך הנכס. 
• מע"מ (על נכסים חדשים, נכסים מיד שניה פטורים) – 19 אחוז

עמלת התיווך בקפריסין חלה על המוכר ולרוב היא לא תפחת מ-5%.

שתי הערות נוספות: בקפריסין ישנו מס רווחי הון בגין מכירת נכסים, לפי 20 אחוז מעלות המכירה כאשר בנוסחת המס מגולם גם פטור של 17,500 אירו על מכירת נכס ראשון.

משקיעים זרים יכולים לקבל אישור למשכנתא בקפריסין, בבנק שבו פותחים חשבון מקומי. מתן אשראי – בכפוף לאישור הכנסה ויציבות פיננסית. המימון איננו מלא והמשקיע נדרש להמציא הון עצמי משמעותי יחסית. 

• איך מומלץ לבחור מתווכים בקפריסין
• איך לבחור עורך דין מתאים בקפריסין
• איך לבחור רואה חשבון מתאים בקפריסין

ניהול נכסים בקפריסין – מה צריך לדעת 

מלבד עלויות הנכס, במידה ואתם מייעדים את הנכס להשכרה, קחו בחשבון עלויות אחזקה וניהול. קחו בחשבון עלויות כגון ארנונה הנגזרת מגודל הנכס ויכולה להגיע למאות יורו בשנה ויותר. אל תשכחו לבטח את מבנה הנכס, עלות הביטוח כמה מאות יורו לשנה. הביאו בחשבון עלויות המוטלות על בעלי הנכסים, כגון וועד בית ועלויות ניהול נכס  על ידי חברת ניהול. חברות ניהול נכסים בקפריסין מטפלות עבור בעלי הנכס בכל ההיבטים השוטפים. החברה אחראית על איתור דיירים, גביית שכר דירה, טיפול בתקלות, גביית שכר הדירה. מומלץ לוודא כי ביטוח הנכס שאתם רוכשים מכסה את הנזקים המקובלים האפשריים, ביטוח מבנה ותכולה, ביטוח צד ג'. 

למידע מועיל נוסף לגבי נדל"ן בקפריסין, רכישת נכסים וליצירת קשרים עם אנשי מקצוע שתוכלו לתת בהם אמון – הצטרפו ללשכה.

בשנים האחרונות הפכה קפריסין ליעד השקעה מבוקש עבור משקיעי נדל"ן מישראל ולא במקרה. הקרבה הגאוגרפית, מערכת המס האטרקטיבית, מחירי הנדל"ן הנוחים והאווירה הים-תיכונית – כל אלה הופכים את האי ליעד אידיאלי להשקעה בנכסים, במיוחד בדירות.

אם גם אתם שוקלים לרכוש דירה בקפריסין למטרת השקעה, נופש או אפילו למגורים עתידיים – הנה המדריך המלא שיעזור לכם להבין את כל מה שחשוב לדעת לפני הרכישה.

חוקי הבעלות לזרים בקפריסין: מה מותר ומה נדרש

רכישת דירה בקפריסין על ידי אזרחים זרים בכלל וישראלים בפרט היא פעולה חוקית ומקובלת, אבל רק כל עוד מדובר בקפריסין היוונית. המדינה חברה באיחוד האירופי ומעודדת השקעות חוץ.

כחלק מכך היא מאפשרת רכישת דירה אחת לצורכי מגורים פרטיים או השקעה, זאת בכפוף לאישור של מועצת השרים המקומית. האישור ניתן לרוב באופן אוטומטי כל עוד אין מגבלות מיוחדות על הנכס. כאן חשוב להבחין בין שני סוגי נכסים:

• נכסים שנמצאים בתוך תוכנית מתאר מאושרת עם רישום מסודר בטאבו
• בין נכסים שבנייתם הושלמה אך טרם נרשמו כחוק. בחלק מהמקרים, ניתן לקבל בעלות על הנכס גם אם הטאבו טרם מוכן, אך יש לוודא זאת היטב עם עורך הדין.

לעומת זאת, בקפריסין הטורקית (שהיא אזור לא מוכר בינ"ל מבחינה משפטית ומדינית) קיימת בעייתיות רצינית. רבים מהנכסים שייכים לבעלים יוונים שנטשו אותם (מרצון או מכורח) ב־1974, כך שחוקיות הרכישה אינה מוכרת על ידי מרבית מדינות העולם.

לכן, רכישת נכסים בצפון האי עלולה להיות מסוכנת משפטית ואף עלולה להסתיים בהפקעת הנכס בעתיד. מסיבה זו מומלץ להתמקד אך ורק באזורים המנוהלים על ידי הרפובליקה של קפריסין (קפריסין היוונית), שם הזכויות של רוכש זר מובטחות לפי דין מקומי ובינלאומי כאחד.

שלבים בתהליך הרכישה: מאיתור הדירה ועד קבלת המפתח

תהליך רכישת דירה בקפריסין אינו מורכב אך מצריך סדר פעולות ברור, ליווי משפטי ואנשי מקצוע אמינים. למעשה, התהליך כולל 3 שלבים.

השלב הראשון – בדיקת השטח

בשלב הראשון יש לבחור את העיר או האזור המתאים להשקעה. למשל: לימסול עבור השקעה יוקרתית, פאפוס לתיירות ונופש, לרנקה למי שמחפש שוק מתפתח, או ניקוסיה למי שמעדיף מגורים עירוניים.

לאחר מכן, מומלץ להיעזר במתווך מקומי מורשה בעל ניסיון עם לקוחות זרים. מתווך מקצועי יוכל להציע נכסים ראויים, לבדוק תעודות בטאבו ולעזור בניהול המשא ומתן. כאן, מומלץ בחום להיעזר באנשי המקצוע החברים בלשכת המסחר ישראל קפריסין.

השלב השני – בדיקות משפטיות וחתימה על הסכם רכישה

בשלב השני יש להיעזר בעורך דין שיבצע בדיקת נאותות משפטית: לבדוק שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי, שאין שעבודים על הדירה, שהנכס בנוי לפי היתר ושהרישום בטאבו אפשרי. במידה והכל תקין מתקדמים לחתימה על הסכם רכישה.

בשלב זה נהוג לשלם מקדמה בגובה של כ–30% ממחיר העסקה, זאת כדי להבטיח שהחוזה יירשם במשרד הרישום על שמככם. לאחר מכן, עליכם לשלם מיסים כגון מס רכישה לפי מדרגות (3%–8%), מס בולים (0.15-0.2% עד תקרה של 20,000 יורו) ואגרות רישום.

השלב השלישי – רישום בטאבו וקבלת מפתח

השלב השלישי והאחרון כולל את השלמת התשלום, רישום סופי בטאבו והעברת מפתחות הנכס לידיכם.

חשוב לדעת שכל התהליך מרגע בחירת הדירה ועד סיום הרישום נמשך 6 ל־10 שבועות, תהליך שנחשב למהיר יחסית למדינות אחרות באירופה.

דגשים לישראלים: מימון, ייעוץ משפטי והשוואת עלויות

למרבה ההפתעה לישראלים יש יתרון ייחודי בשוק הנדל"ן הקפריסאי. הם גם מכירים היטב את האזור ואת התרבות המקומית, אבל הם רגילים לשוק נדל"ן יקר ומורכב הרבה יותר – מה שאומר שההשתלבות שלהם בקפריסין מבחינה נדל"נית צפויה להיות קלה יחסית.

קפריסין מציעה להם אפשרות לרכוש דירה בלוקיישנים שונים (מרכז עירוני, ליד הים, בהרים וכו') – הכל בפחות מחצי/שליש המחיר של דירה ממוצעת בישראל ובתשואות גבוהות הרבה יותר.

ורק כדי לסבר את האוזן: מחירי דירות יד שנייה מתחילים בכ־€145,000 ודירות חדשות באזורי פריים־לוקיישן מגיעות ל־€450,000.

עם זאת כדי לבצע השוואה מדויקת יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו תחזוקה, מיסי עירייה, ביטוח דירה ושירותי ניהול, במיוחד אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה לתיירים או סטודנטים.

מימון

כאן עומדות לרשותכם מספר אופציות. בנקים מקומיים מציעים משכנתאות גם לזרים, לרוב עד 50% מימון, בריבית פריים אירופית + הריבית המקומית. עם זאת, הם דורשים מסמכים מפורטים מתורגמים לעברית ולעיתים גם ערבויות נוספות.

אפשרויות חלופיות היא להיעזר במימון עצמי, לקחת הלוואה מבנקים ישראליים עם שלוחות בינלאומיות או למשכן נכס קיים בישראל.

ייעוץ משפטי

אין להקל ראש בחשיבות הייעוץ המשפטי. עורך דין מקומי שמייצג רק אתכם הוא הכרחי: הוא יבדוק חוזים ורישומים בטאבו, ייצג אתכם מול הרשויות, יסייע בפתיחת חשבון בנק מקומי ובקבלת מעמד של תושבות זמנית.

ליווי מקצועי מהלשכה המסחרית ישראל–קפריסין

בין אם אתם בתחילת הדרך או כבר בחרתם דירה – אל תעשו את זה לבד. הרגולציה בקפריסין אולי פשוטה אבל היא שונה מאוד מהמערכת הישראלית, כך שכל טעות עלולה לעלות ביוקר.

לכן ההמלצה הברורה היא לפנות לכתובת אמינה שמכירה היטב את המערכת המקומית – חברי לשכת המסחר ישראל–קפריסין.

לשכת המסחר פועלת כבר שנים כדי לסייע לישראלים בפעילות כלכלית באי, כולל ליווי אישי ומקצועי בתחילת הדרך למשקיעי נדל"ן.

דרך לשכת המסחר ישראל-קפריסין ניתן לקבל רשימות של מתווכים מומלצים, עורכי דין דוברי עברית, יועצי מס מקומיים, ואף אנשי קשר מהבנקים.

מעבר לכך, לשכת המסחר שומרת על קשר שוטף עם יזמים ואנשי מקצוע מקפריסין, כך שהיא יכולה להפנות אתכם רק לפרויקטים מוכרים ובטוחים בתחום הנדל"ן .

צרו קשר עם הלשכה כאן, בקשו ייעוץ ראשוני ותתחילו את ההשקעה שלכם ברגל ימין. ליווי כזה עשוי לחסוך לכם חודשים של בירורים, כסף רב ובעיקר – כאב ראש.

כנס הנדל"ן השנתי שמתקיים מדיי שנה בקפריסין בו משתתפים חברות נדלן מקפריסין ומשתתפים מכל אירופה וישראל, התקיים ב3-4 ביולי השנה בלימסול במלון החדש City of dreams.

בכנס נכחו עשרות חברי לשכת המסחר ישראל קפריסין ויצרו קשרים חדשים עם חברות נדלן מקפריסין.

לאתר הכנס.

תמונות וסרטונים מהכנס

האי קפריסין הוא האי השלישי בגודלו בים התיכון אחרי סיציליה וסרדיניה. האי משתרע על שטח של 9,251 קמ"ר, ושוכן 65 ק"מ דרומית לטורקיה. ובדומה לכלל המדינות, גם לדגל קפריסין היסטוריה מעניינת.

לדגל קפריסין סיפור היסטורי מעשיר המשלב בתוכו תרבות, תקווה ושאיפה לעתיד של אחדות. לאורך השנים, קפריסין הושפעה רבות מהתרבות היוונית והטורקית ובשנת 1960 הפכה לרפובליקה עצמאית, עם דגל שמייצג אותה.

רקע דגלה של קפריסין הוא לבן, המסמל שלום ובמרכזו, איור של האי קפריסין שצבעו נחושת (בגוונים של זהב וכתום). הצבע של האיור, נבחר בעקבות מרבצי הנחושת הרבים שנמצאים בקפריסין, המשמשים מקור חשוב לתעשייה ולכלכלה. 

למעשה, בחירת הצבעים והסמל שבדגל נעשתה בקפידה ובמטרה שלא להעדיף קהילה אחת על פי קהילה אחרת ובמטרה לסמל של פיוס ושל אחדות בין הקהילות השונות. מתחת לאיור המרכזי שבדגל, מופיעים שני ענפי זית ירוקים המסמלים את השאיפה להרמוניה ולשלום בין הקהילות המרכזיות באי – הטורקית והיוונית.

דגל קפריסין מייצג למעשה את הרפובליקה של קפריסין, הלוא היא החלק הדרומי היותר מוכר מבחינה בין לאומית. לשטח הכבוש שנקרא בצפון קפריסין יש דגל משלו והוא מוכר על ידי טורקיה בלבד. 

משמעותו של הדגל קשורה לכל הנושאים הרשמיים של המדינה, כולל בייצוג בין לאומי, באירועים ממלכתיים, בחגים, מוסדות ציבור ואירועי ספורט פנימיים ובין לאומיים כאחד. 

כיום, ניתן לראות את הדגל מונף גם במוסדות ממשלתיים ובאופן יומיומי על ידי אזרחים ועסקים כשהוא מהווה סמל חשוב לזהות הלאומית ומשמש כנכס תרבותי משמעותי שכל אחד רוצה להציג לראווה.

כאמור, דגל קפריסין מייצג יותר מסתם סמל לאומי והוא למעשה מגלם בתוכו את הסיפור המורכב של האי. ההיסטוריה של קפריסין רצופה בהשפעות תרבותיות שונות לאורך השנים, ואילו התרבויות היוונית והטורקית הן שהשאירו את חותמן העמוק ביותר. 

תפקיד חשוב נוסף שיש לדגל קפריסין, הוא הייצוג בדיפלומטיה הבינלאומית של קפריסין. הדגל מוצג בכל המוסדות של האיחוד האירופי בהן קפריסין חברה מאז שנת 2004, כשהוא מסמל את מעמדה של קפריסין בזירה הבינלאומית כולה. 

בתחום הספורט, מהווה הדגל מקור לגאווה מקומית ולאומית כאחד. באירועים הספורט השונים, בהם משתתפים ספורטאים קפריסאים וכמו כן, גם באירועי ספורט בינלאומיים, הדגל מונף ומשמש כסמל מאחד עבור כל אזרחי המדינה.

לשימוש בדגל חוקים ותקנות וקפריסין, כמו מדינות נוספות אחרות, חוקקה חוקים המסדירים את השימוש התקין והראוי בדגל, תוך שימת דגש על אופן הצגתו והכבוד לו מגיע בעת ההנפה. 

על אף הדגשת האחדות, התקווה וההרמוניה הטמונים בדגל, כדאי לדעת שהוא נתון לפרשנויות רבות בקרב הקהילות השונות המתגוררות על האי. למעשה, עבור חלק מהאוכלוסייה, הדגל אכן מסמל תקווה ואיחוד ואילו לאחרים, הוא מסמל דווקא את המתחים הפוליטיים והחברתים הקיימים באי מזה שנים רבות.

בסוף 1983 הכריזה קפריסין הטורקית על עצמאותה והיפרדותה מקפריסין אך אף מדינה בעולם אינה מכירה מאז בחלק הזה של האי כישות עצמאית למעט טורקיה כמובן.

טיסות ישירות לחלק הכבוש בקפריסין מתבצעות אך ורק מטורקיה לנמל התעופה של החלק הכבוש בניקוסיה והמטבע הנהוג בחלק הצפוני של האי הינו הלירה הטורקית. מיותר לציין כי קשרי מסחר עם "הצד הטורקי" מתבצעים רק עם טורקיה.

מערכת המשפט הצפון קפריסאית

החוקים המתקבלים בצד הטורקי אינן מוכרים בשום מקום בעולם וכך גם אישורים רשמיים של איזור זה אינם מוכרים בשום מקום למעט טורקיה כמובן.

רכישת נכס או מכירה של נכס בצפון קפריסין אסורה על פי חוקי הרפובליקה של קפריסין (בצד היווני) ומהווה עבירה פלילית.

הבעלות על הנדל"ן בצפון קפריסין

הפלישה של טורקיה לקפריסין בשנת 1974 אילצה כמעט 200,000 קפריסאים-יוונים לעזוב את בתיהם בצפון. למעלה מ-150,000 מתיישבים מטורקיה הגיעו מאז ותפסו נכסים של קפריסאים-יוונים, תוך הפרת אמנות ז'נבה.

בצפון קפריסין מסתמנת עלייה משמעותית בבנייה ובתופעה של "מכירת נכסים" ולא מעט ישראלים מנסים את מזלם שם. עם זאת, רובם של הנכסים (קרקעות ומבנים) הנמכרים עדיין שייך לקפריסאים-יוונים אשר נאלצו לעזוב את בתיהם על ידי חיילים טורקים. על פי מרשם הקרקעות משנת 1964, כ-82% מהנכסים בצפון קפריסין, שנמצא כיום תחת כיבוש טורקי, היו בבעלות קפריסאים-יוונים, בעוד שרק כ-16% היו בבעלות קפריסאים-טורקים.

מאחר שקפריסין הטורקית אינה מוכרת בעולם כמדינה וכפועל יוצא אף לא האישורים שהיא מנפיקה אזי גם אישור המעיד כי רכישת הנדל"ן או הקרקע אינם לגיטימיים בעולם. קל וחומר כשמדובר על נכס נדל"ני אשר בעבר היה שייך בעבר למשפחה יוונית שגורשה מחלק זה של האי.

על מנת לתת תחושת ביטחון למי שמעוניין לרכוש נכס בקפריסין הטורקית, הטורקים יצרו מסמך "בעלות" תואם (בשם) לזה שברפובליקה של קפריסין בשם Title deed ונייר זה אמור, לכאורה להבטיח את הבעלות על הנכס.

מחירי הנדל"ן בצפון קפריסין

מחירי הנדל"ן במקום הם משמעותית נמוכים מהמקבילות בשטחי קפריסין היוונית וזאת בשל המצב המשפטי/פוליטי הקיים כיום וזה הצפוי בעתיד. במילים אחרות, תנאי חוסר ודאות הם גורם משמעותי בהפחתת מחירים אולם השאלה שצריכה להישאל היא האם ההפחתה הזאת מצדיקה את הסיכון?

קחו בחשבון כי במצב המשפטי הקיים, מי שמחליט לרכוש נכס בצד הטורקית נוטל על עצמו סיכון. יגיע היום בו הוא יאלץ להגן על רכישתו בבית משפט מקומי, כלומר, טורקי על כל המשמעויות הכרוכות בכך או לחילופין ביום בו תיסוג טורקיה מצפון האי ויוגשו תביעות חזקה על הנכסים על פי החוק הבין לאומי.

סקנציות על רוכשי נדל"ן בצפון קפריסין/קפריסין הטורקית

מי שרוכש נדל"ן בצפון קפריסין עשוי לעמוד בפני תביעות פליליות ואזרחיות בבתי המשפט של קפריסין. יכולים אף לצאת כנגדו צווי מעצר בינלאומיים.

פסיקות משפטיות שונות לדוגמה בנוגע לנדל"ן בחלק הצפוני של קפריסין

פסיקות אחרונות של בית הדין האירופי לזכויות האדם ובית משפט קפריסאי לעניין זכויות השבת רכוש של פליטים קפריסאים-יוונים חיזקו את זכויותיהם של אלה שנעקרו מבתיהם.

מקרה אורמס

במקרה שנדון לאחרונה (מקרה אורמס), בית משפט ברפובליקת קפריסין הורה לזוג בריטי להרוס את וילת שתי הקומות שלהם בצפון, בשווי מוערך של 300,000 עד 500,000 דולר, ולשלם פיצויים כבדים לפליט קפריסאי-יווני על השימוש הלא חוקי בנכס שלו. הרשויות הבריטיות עשויות לאכוף את ההחלטה נגד הזוג אורמס, מה שעלול לגרום להחרמת רכושם באנגליה!

טיטינה לואיזידו

ב-28 ביולי 1998 הסתיים המאבק המשפטי של טיטינה לואיזידו נגד טורקיה בבית הדין האירופי לזכויות האדם, והוחלט כי טורקיה (ולא "הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין" אשר תוארה על ידי בית הדין כ"מנהל מקומי כפוף") אשמה בכך שמנעה מהגב' לואיזידו גישה ושימוש שקט בנכס שלה בצפון קפריסין. בית הדין קבע כי "רפובליקת קפריסין נותרה הממשלה החוקית היחידה של קפריסין" והורה לטורקיה לשלם לה פיצויים.

עמדת האו"ם בנושא

אגב, הזכות לקניין, כולל זכויות השבת רכוש, אינה רק זכות חוקתית תחת חוקת קפריסין אלא גם זכות אדם בסיסית וחירות יסודית המוגנות על ידי ארגונים בינלאומיים ואמנות חתומות.

בהחלטה 37/253 (13 במאי 1983) קראה מועצת הביטחון של האו"ם והעצרת הכללית "להשבת והכרת זכויות האדם וחירויות היסוד של כל קפריסאי, כולל חופש התנועה, חופש ההתיישבות והזכות לרכוש".

אזרחי מדינות האיחוד האירופי הרוכשים או מנצלים נכסים בצפון קפריסין עשויים להיחשב כעוברים עבירה פלילית. צווי מעצר אירופיים יכולים להיות מוצאים על ידי בתי המשפט של רפובליקת קפריסין על בסיס פנייה של אזרח קפריסאי הטוען כי אזרח האיחוד האירופי מחזיק או מנצל את רכושו באופן בלתי חוקי.

סעיף 281 לחוק העונשין של קפריסין קובע כי כל אדם שתופס, מגדל, מפיץ או משתמש בנכס ללא רשות מבעליו החוקיים אשם בעבירה פלילית וצפוי לעונש של עד שנתיים מאסר ו/או קנס.

בהתאם למערכת החוקים האנגלית, כל הנחה של זכויות בעלים על ידי אדם מהווה גזילה (גניבה), כולל בכל מקום בו הוא תפס חזקה על הנכס מבלי לגונבו, ובמידה שבה הוא שומר עליו או מתייחס אליו כבעליו.

עמדתן של מדינות נוספות ביחס לרכישת נדל"ן בצפון קפריסין

אנגליה

ב-6/6/2005 אישרר הפרלמנט הבריטי כי הממשלה תייעץ לקונים פוטנציאליים בצפון קפריסין על ההשלכות האפשריות שיכולות לנבוע מרכישת נדל"ן שם.

בצרפת

מאז 28/4/2005, משרד החוץ הצרפתי ממליץ להיזהר בעת רכישת נכס בצפון קפריסין, ומזכיר את ההשלכות המשפטיות והכלכליות.

ברוסיה

ב-25/5/2005, משרד החוץ הרוסי הזהיר את אזרחי רוסיה מרכישת נכסים בבעלות קפריסאים-יוונים בצפון קפריסין.

בקנדה

משרד החוץ הקנדי ממליץ לקבל ייעוץ משפטי מוסמך לפני רכישת נכסים בצפון קפריסין.

בארה"ב

ב-26/5/2005, מחלקת המדינה של ארה"ב פרסמה אזהרה בנושא רכישת נכסים בצפון קפריסין, והמליצה לקבל ייעוץ משפטי לפני הרכישה.

מאת: רפי דורפמן. הבעלים של קבוצת R.D המשקיעה בנדל"ן בקפריסין היוונית.

רשות המיסים בישראל פתחה במבצע נרחב שמטרתו לאתר נכסים, הכנסות וחברות בבעלות אזרחים ישראלים הגרים בקפריסין, בין אם הם כבר גרים בה ובין אם הם עברו אליה במהלך המלחמה. אזרחים אלה אשר מנהלים עסקים בקפריסין ועדיין שומרים על מעמד תושב בישראל, חייבים לדווח על הכנסתם וכפופים לחוקי המס בישראל אשר קובעים כי יש לשלם מס על כלל ההכנסות, בין אם הם הופקו בישראל או מחוצה לה.

בנוסף, גם חברה או עסק הרשומים בקפריסין ומנוהלים, הלכה למעשה, מהארץ, חייבים בדיווח מס מלא וכן מי שמחזיק במספר נכסים מניבים, אשר מרוויח ומשתכר מעלויות ההשכרה או המכירה של אותם נכסים. 

פעילות מעקב זו נעשית מתוך הצורך וההכרח של מדינת ישראל להתמודד עם גירעון ההכנסות המעמיק, עקב המלחמה, והיא חלק מהקמפיין של ראש הרשות, שי אהרונוביץ', נגד העלמות מס וכלכלה שחורה. חקירת רשות המיסים כוללת איסוף וניתוח מידע בנוגע לדפוסי הנסיעות של אנשי עסקים שונים בין שתי המדינות, בחינה ומעקב אחר חברות offshore בקפריסין (חברות אשר התאגדו באופן מכוון במדינה הידועה בשיעורי המס הנמוך בה) והשגת מידע נוסף שיכול לקשור בין גופים ישראליים לבין חברות קפריסאיות, באמצעות שיתוף פעולה עם רשויות עולמיות אחרות אשר חושפות ומשתפות מידע ביניהן.

כתוצאה מהמעקב, פנו הרשויות לישראלים רבים בדרישה למילוי הצהרה על נכסיהם והכנסותיהם, ועורכי דין המתמחים בתחום אף העידו כי כבר פנו אליהם להגיב לדרישות אלו. 

ההתמקדות דווקא בעסקים הנמצאים בקפריסין נובעת מהעובדה ומהטרנד העכשווי על פיו ישראלים רבים עוברים לגור באי, משקיעים בנדל"ן ומקימים עסקים. מגמה זו הלכה וגדלה למימדים משמעותיים הודות לתקופת הקורונה, המאבק ברפורמה המשפטית וכעת גם בעקבות מלחמת "חרבות ברזל". קפריסין נחשבת, בעיני ישראלים, כיעד אטרקטיבי מסיבות רבות, לרבות מדיניות המיסוי הנהוגה בה, שזיכתה אותה בתואר "'אחד ממקלטי המס האחרונים בעולם". שיעור מס החברות בקפריסין הינו נמוך ועומד על 12.5% ויכול להיות אף נמוך מכך כתלות בגורמים שונים. בנוסף, נהנים הישראלים מהטבות מס נוספות המיועדות לתושבים זרים במיוחד בתחומים כמו פינטק, השקעות, נדל"ן ומסחר במטבעות חוץ, מפטור על משיכת דיבידנד, קירבה גיאוגרפית המקלה על השקעות נדל"ן ומחירי נדל"ן נמוכים יחסית. על פי ההערכות, ישנם בין 10,000 ל-20,000 ישראלים המתגוררים בקפריסין, ועוד רבים נוספים אשר עוסקים בפעילות עסקית בתחומה. 

קפריסין חתומה על כ-65 אמנות מס בינלאומיות המאפשרות שיעורי ניכוי מס מופחתים, בעיקר בכל הנוגע לדיבידנדים, ריביות, תמלוגים ופנסיות מחו"ל. ישראל אינה חתומה עדיין על אמנה למניעת כפל מס עם קפריסין, למרות שמתקיימים דיונים בין שתי המדינות וישנן כוונות טובות להגיע להסכמים. בהיעדר הסדר שכזה, נשארת רשות המיסים בחוסר ודאות וללא מידע מלא לגבי ההכנסות והנכסים של אזרחים ישראלים, וקפריסין עלולה להיחשב כמקלט מס לא לגיטימי.

ישראל וקפריסין מקיימות יחסי ידידות הדוקים והשגרירות פועלת להעמקת קשרים אלה. למעשה, השגרירות מהווה את הזרוע הדיפלומטית המרכזית של מדינת ישראל באי וזה הזמן לפרט. 

שגרירות ישראל בקפריסין – הכתובת שלכם באי השכן

שגרירות ישראל פועלת לחיזוק הקשרים המדיניים, הכלכליים, התרבותיים והביטחוניים עם קפריסין. היא גם אחראית על שמירת האינטרסים של ישראל מול הממשל הקפריסאי, לקידום שיתופי פעולה בתחומי האנרגיה, התיירות, ההשכלה הגבוהה והטכנולוגיה. 

השגרירות מספקת שירותים קונסולריים לאזרחי ישראל השוהים או מתגוררים בקפריסין כולל הוצאת דרכונים, אשרות, תעודות שונות ואימותי חתימה. 

לאנשי עסקים שמגיעים לקפריסין מומלץ להיות בקשר עם לשכת המסחר ישראל-קפריסין לצורך מציאת וזיהוי הזדמנויות עסקיות, קבלת מידע על חברות ויצירת קשרי מסחר.

שירותים לאזרחים ישראליים בקפריסין: מידע חיוני ודרכי התקשרות

השגרירות בקפריסין מספקת מענה למגוון צרכים של אזרחים ישראלים, כולל עזרה בשעת חירום כמו תאונות, מחלות פתאומיות או אובדן דרכון. 

יצירת קשר אפשרית ב:

• טלפון ראשי +357-22369500
• מחלקה הקונסולרית בטלפון +357-22369519
• במקרי חירום מחוץ לשעות הפעילות, ניתן ליצור קשר בטלפון החירום +357-99630439
• מייל: cons1@nicosia.mfa.gov.il לצרכים קונסולריים, או info@nicosia.mfa.gov.il  לשאלות כלליות
• כתובת: Ioanni Grypari 4, ניקוסיה

השגרירות פתוחה לקבלת קהל בימים שני עד שישי בין השעות 09:00 ל-12:00, אך נדרש לתאם פגישה מראש דרך האתר של משרד החוץ.

היחסים הדיפלומטיים בין קפריסין לישראל החלו בשנות ה-60 ומאז התחזקו בתחומים רבים: ביטחוניים, כלכליים, תיירותיים וחברתיים – מה שגרם להם להיות בעלי חשיבות אסטרטגית.

השגרירות מהווה כתובת לאזרחים קפריסאים החיים בישראל ולישראלים המעוניינים בשירותים קונסולריים, כך שהיא נותנת מענה לנושאים כמו אשרות, דרכונים, תמיכה משפטית ועוד. 

במסגרת השגרירות מתקיימות פעילויות תרבות, כלכלה ופוליטיקה שמקדמות את ההיכרות וההבנה ההדדית בין העמים. השגרירות למעשה משמשת כמרכז לדיאלוג ושיתוף פעולה בין שתי המדינות.

שיתופי פעולה בתחומים שונים

אחד מתחומי הפעולה המרכזיים של שגרירות קפריסין בישראל הוא קידום שיתופי פעולה בין המדינות. 

בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בשיתוף הפעולה בין קפריסין וישראל בתחום האנרגיה, זאת עם פיתוח מאגרי גז בים התיכון. גם תחום התיירות נהנה מפריחה בזכות הקירבה הגיאוגרפית והטיסות הישירות. 

השגרירות פועלת גם לקידום תרבות קפריסאית בישראל באמצעות אירועים, תערוכות ושיתופי פעולה עם מוסדות מקומיים.

השירותים הקונסולריים ודאגה לאזרחים

השגרירות מעניקה שירותים קונסולריים מגוונים, כולל הנפקת דרכונים, טיפול בבקשות ויזה וסיוע לאזרחים קפריסאים במצבי חירום. 

בנוסף, השגרירות משמשת כגשר לקשרים אישיים, עסקיים ואקדמיים בין אזרחי שתי המדינות. צוות השגרירות עומד לרשותכם ב:

• טלפון 03-927-3000
• מייל tel_avivembassy@mfa.gov.cy
• כתובת: דיזינגוף 61 בתל אביב
  • שעות פתיחה: בימים שלישי, רביעי ושישי בשעות 1000-1200.

בנוסף לשגרירות גם לשכת המסחר ישראל-קפריסין מטפחת את הקשרים בין המדינות, כך שדרכה תוכלו למצוא ולזהות הזדמנויות עסקיות בקפריסין, לקבל מידע על חברות מקומיות וליצור קשרי מסחר. 

מאת: גסטון סיידמן

לשכת המסחר ישראל-קפריסין היא אחת הפעילות ביותר בקידום יחסי הכלכלה בין קפריסין לישראל. הלשכה פעילה מאוד בזירה המסחרית והדיפלומטית, ושומרת על קשרים הדוקים עם השגרירות ועם משרד המסחר.

ביום רביעי, 9 ביולי, ערכה לשכת המסחר ישראל-קפריסין ארוחת צהריים עם שגריר קפריסין, מר קורנליוס קורנליו, ואת הנספח הכלכלי, מר סופרוניס פאפאגרגורייו, במסעדת סלון יווני בהרצליה.

אירוע זה כבר אינו מפגש נטוורקינג בלבד/ הוא מתקיים מדי שנה ומציג את דוחות הלשכה וחדשות מסחריות עדכניות בין שתי המדינות.

במהלך הארוחה, הדגישה הלשכה את חשיבות הידידות בין הצדדים, במיוחד בשנתיים האחרונות שהיו לא פשוטות בישראל. לכן, חשוב להבהיר כי הדבר לא השפיע על היחסים המסחריים, ואנשי העסקים המשיכו ביוזמותיהם ובפרויקטים העסקיים.

מנכ"ל הלשכה, ערן כהן, הדגיש את מערכת היחסים הקרובה בין ישראל לקפריסין הודות לעבודתו של השגריר הנוכחי, שהצלחת מינויו משקפת את העבודה האינטנסיבית שהוא מבצע מזה שנתיים תחת לחץ המצב הנוכחי ומעמדה של ישראל בעולם. עם זאת, כפי שאומר המנכ"ל ערן כהן: "היום, הקשרים המסחריים בין שתי המדינות חזקים מאי פעם, וזה רק ההתחלה. אנו רואים זאת בענפים כמו תיירות, נדל"ן, ובקרוב גם בתחום הגז, שם צפויים פרויקטי השקעה משמעותיים בעתיד."

יו"ר הלשכה, מר לאון אמירס, סיכם את האירוע כך: "זה היה מפגש מרגש, בו השתתפו שגריר קפריסין בישראל והנספח המסחרי שלו. המטרה הייתה להמשיך את היחסים החמים בין ישראל לקפריסין, תוך כוונה לא רק לקדם את תחום הנדל"ן, אלא גם לחזק את הקשרים בתחומי ההייטק, הגז, התיירות והבריאות, כדי לאפשר למטופלים קפריסאים לקבל שירותים רפואיים בישראל, או לרופאים ישראלים להתמחות ולעבוד בבתי חולים מודרניים בקפריסין. זה היה מפגש מצוין בין אנשי עסקים משתי המדינות, שבו אני מאמין נרקמו תוכניות רבות לעתיד."

בין ישראל לקפריסין מפרידים בסך הכול 360 ק"מ. מבחינה גיאוגרפית מדובר במרחק זניח, אך מבחינה גיאופוליטית מדובר במרחק בין אירופה לאסיה.

קפריסין היא השער של אירופה לארץ ישראל לפחות אלף שנים, מאז הצלבנים הפכו את האי לנקודת הזינוק ממנו יצאו לכבוש את הארץ. לא מדובר רק בקרבה פיזית או בעוד מדינה ים תיכונית. לישראל וקפריסין יש מכנה משותף משמעותי נוסף – שתיהן היו שנים רבות תחת מנדט והשפעה בריטית ובשתיהן התחולל מאבק לאומי שהותיר את סוגיית הגבולות בלתי פתורה. לכן, רק טבעי ששיתוף הפעולה בין המדינות רחב ועמוק. 

הרבה מאוד גז טבעי ואפילו נפט

בעשורים האחרונים התגלו מרבצים גדולים של גז טבעי בקרקעית הים הים התיכון.  מרבית מאגרי הגז האלה מרוכזים במים הטריטוריאליים והכלכליים של יוון, קפריסין וישראל ולכן אזור החיץ הימי שבין המדינות כבר זכה לכינוי 'משולש' האנרגיה.

כפי שהזכרנו, לכל אחת מהמדינות האלו עתודות גדולות של גז טבעי בשטח הימי שלה – וזה מזמין שיתופי פעולה. במקרה של ישראל וקפריסין, עיקר הפוקוס מופנה למאגר כריש. שדה הגז הישראלי ממוקם בלב  האזור הימי המפריד בין המדינות,כ-250 ק"מ מקפריסין. 

הפיתוח של מאגר כריש החל רק בשנים האחרונות, כך שבשונה ממאגרי לוויתן ותמר שפותחו כבר בעשור הקודם, הפקת הגז מכריש שהחלה באוקטובר 2022 עוררה פחות התרגשות וקצת חלפה מתחת לרדאר הציבורי וחבל. כחלק ממתווה הגז נובל אנרג'י וחברת דלק שהחזיקו בזיכיון של המאגר מכרו אותו לחברת אנרג'יאן היוונית בריטית והיא זו שעומדת מאחורי הפיתוח שלו.

הבדיקות של אנרג'יאן מצאו כי המגאר מכיל 33.7 מיליארד מ"ק (BCM) של גז טבעי (כאשר האומדן הראשוני היה נמוך יותר ועמד על 25 מיליארד מ"ק). בנוסף, התגלה שהמאגר מכיל גם 13 מיליון חביות של קונדנסט, שבשונה מהגז הטבעי נמצא במצב נוזלי ונחשב חומר מוצא לתזקיקי נפט איכותיים.  

השער האירופי לגז הישראלי

בשלב הראשון אנרג'יאן העמידה את האסדה ומשכה צינור הולכה באורך של 90.3 ק"מ לתחנת האיסוף בחוף דור. אך התוכניות להמשך, שכבר יצאו לדרך, הרבה יותר משמעותיות והן קשורות בטבורן בשיתוף הפעולה שישראל מקיימת עם קפריסין ולעובדה שקפריסין (ודאי אחרי התקררות היחסים עם טורקיה) חזרה לשמש כשער הזמין והקרוב ביותר של ישראל לאירופה.

בימים אלו מסיימות ישראל וקפריסין משא ומתן על משיכת צינור גז ממאגרי כריש ותנין אל קפריסין שתהפוך יעד ליצוא הגז הישראלי. כאשר ההערכה שבתקופת ההסכם, שנקבעה ל-10 שנים, תמכור אנרג'יאן לקפריסין כ-7 BCM גז, במהלך שצפוי להכניס למשק הישראלי 1.5 מיליארד ש"ח.

דוגמה נוספת לשיתוף הפעולה הישראלי קפריסאי בהקשר מאגר כריש, קשורה להפקת עתודות הקונדנסט (הנפט במאגר).

הפקת הנפט דרשה הבאה של ציוד קריטי מיוחד וההגעה של הציוד הזה התאפשרה דרך נמל לימסול. בזכות המהלך הזה, ההנחה היא שתוך חצי שנה, ניתן יהיה להפיק במאגר כריש בין 20,000 ל-25,000 חביות נפט ליום!