בשנים האחרונות הפכה קפריסין ליעד השקעה מבוקש עבור משקיעי נדל"ן מישראל ולא במקרה. הקרבה הגאוגרפית, מערכת המס האטרקטיבית, מחירי הנדל"ן הנוחים והאווירה הים-תיכונית – כל אלה הופכים את האי ליעד אידיאלי להשקעה בנכסים, במיוחד בדירות.

אם גם אתם שוקלים לרכוש דירה בקפריסין למטרת השקעה, נופש או אפילו למגורים עתידיים – הנה המדריך המלא שיעזור לכם להבין את כל מה שחשוב לדעת לפני הרכישה.

חוקי הבעלות לזרים בקפריסין: מה מותר ומה נדרש

רכישת דירה בקפריסין על ידי אזרחים זרים בכלל וישראלים בפרט היא פעולה חוקית ומקובלת, אבל רק כל עוד מדובר בקפריסין היוונית. המדינה חברה באיחוד האירופי ומעודדת השקעות חוץ.

כחלק מכך היא מאפשרת רכישת דירה אחת לצורכי מגורים פרטיים או השקעה, זאת בכפוף לאישור של מועצת השרים המקומית. האישור ניתן לרוב באופן אוטומטי כל עוד אין מגבלות מיוחדות על הנכס. כאן חשוב להבחין בין שני סוגי נכסים:

• נכסים שנמצאים בתוך תוכנית מתאר מאושרת עם רישום מסודר בטאבו
• בין נכסים שבנייתם הושלמה אך טרם נרשמו כחוק. בחלק מהמקרים, ניתן לקבל בעלות על הנכס גם אם הטאבו טרם מוכן, אך יש לוודא זאת היטב עם עורך הדין.

לעומת זאת, בקפריסין הטורקית (שהיא אזור לא מוכר בינ"ל מבחינה משפטית ומדינית) קיימת בעייתיות רצינית. רבים מהנכסים שייכים לבעלים יוונים שנטשו אותם (מרצון או מכורח) ב־1974, כך שחוקיות הרכישה אינה מוכרת על ידי מרבית מדינות העולם.

לכן, רכישת נכסים בצפון האי עלולה להיות מסוכנת משפטית ואף עלולה להסתיים בהפקעת הנכס בעתיד. מסיבה זו מומלץ להתמקד אך ורק באזורים המנוהלים על ידי הרפובליקה של קפריסין (קפריסין היוונית), שם הזכויות של רוכש זר מובטחות לפי דין מקומי ובינלאומי כאחד.

שלבים בתהליך הרכישה: מאיתור הדירה ועד קבלת המפתח

תהליך רכישת דירה בקפריסין אינו מורכב אך מצריך סדר פעולות ברור, ליווי משפטי ואנשי מקצוע אמינים. למעשה, התהליך כולל 3 שלבים.

השלב הראשון – בדיקת השטח

בשלב הראשון יש לבחור את העיר או האזור המתאים להשקעה. למשל: לימסול עבור השקעה יוקרתית, פאפוס לתיירות ונופש, לרנקה למי שמחפש שוק מתפתח, או ניקוסיה למי שמעדיף מגורים עירוניים.

לאחר מכן, מומלץ להיעזר במתווך מקומי מורשה בעל ניסיון עם לקוחות זרים. מתווך מקצועי יוכל להציע נכסים ראויים, לבדוק תעודות בטאבו ולעזור בניהול המשא ומתן. כאן, מומלץ בחום להיעזר באנשי המקצוע החברים בלשכת המסחר ישראל קפריסין.

השלב השני – בדיקות משפטיות וחתימה על הסכם רכישה

בשלב השני יש להיעזר בעורך דין שיבצע בדיקת נאותות משפטית: לבדוק שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי, שאין שעבודים על הדירה, שהנכס בנוי לפי היתר ושהרישום בטאבו אפשרי. במידה והכל תקין מתקדמים לחתימה על הסכם רכישה.

בשלב זה נהוג לשלם מקדמה בגובה של כ–30% ממחיר העסקה, זאת כדי להבטיח שהחוזה יירשם במשרד הרישום על שמככם. לאחר מכן, עליכם לשלם מיסים כגון מס רכישה לפי מדרגות (3%–8%), מס בולים (0.15-0.2% עד תקרה של 20,000 יורו) ואגרות רישום.

השלב השלישי – רישום בטאבו וקבלת מפתח

השלב השלישי והאחרון כולל את השלמת התשלום, רישום סופי בטאבו והעברת מפתחות הנכס לידיכם.

חשוב לדעת שכל התהליך מרגע בחירת הדירה ועד סיום הרישום נמשך 6 ל־10 שבועות, תהליך שנחשב למהיר יחסית למדינות אחרות באירופה.

דגשים לישראלים: מימון, ייעוץ משפטי והשוואת עלויות

למרבה ההפתעה לישראלים יש יתרון ייחודי בשוק הנדל"ן הקפריסאי. הם גם מכירים היטב את האזור ואת התרבות המקומית, אבל הם רגילים לשוק נדל"ן יקר ומורכב הרבה יותר – מה שאומר שההשתלבות שלהם בקפריסין מבחינה נדל"נית צפויה להיות קלה יחסית.

קפריסין מציעה להם אפשרות לרכוש דירה בלוקיישנים שונים (מרכז עירוני, ליד הים, בהרים וכו') – הכל בפחות מחצי/שליש המחיר של דירה ממוצעת בישראל ובתשואות גבוהות הרבה יותר.

ורק כדי לסבר את האוזן: מחירי דירות יד שנייה מתחילים בכ־€145,000 ודירות חדשות באזורי פריים־לוקיישן מגיעות ל־€450,000.

עם זאת כדי לבצע השוואה מדויקת יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו תחזוקה, מיסי עירייה, ביטוח דירה ושירותי ניהול, במיוחד אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה לתיירים או סטודנטים.

מימון

כאן עומדות לרשותכם מספר אופציות. בנקים מקומיים מציעים משכנתאות גם לזרים, לרוב עד 50% מימון, בריבית פריים אירופית + הריבית המקומית. עם זאת, הם דורשים מסמכים מפורטים מתורגמים לעברית ולעיתים גם ערבויות נוספות.

אפשרויות חלופיות היא להיעזר במימון עצמי, לקחת הלוואה מבנקים ישראליים עם שלוחות בינלאומיות או למשכן נכס קיים בישראל.

ייעוץ משפטי

אין להקל ראש בחשיבות הייעוץ המשפטי. עורך דין מקומי שמייצג רק אתכם הוא הכרחי: הוא יבדוק חוזים ורישומים בטאבו, ייצג אתכם מול הרשויות, יסייע בפתיחת חשבון בנק מקומי ובקבלת מעמד של תושבות זמנית.

ליווי מקצועי מהלשכה המסחרית ישראל–קפריסין

בין אם אתם בתחילת הדרך או כבר בחרתם דירה – אל תעשו את זה לבד. הרגולציה בקפריסין אולי פשוטה אבל היא שונה מאוד מהמערכת הישראלית, כך שכל טעות עלולה לעלות ביוקר.

לכן ההמלצה הברורה היא לפנות לכתובת אמינה שמכירה היטב את המערכת המקומית – חברי לשכת המסחר ישראל–קפריסין.

לשכת המסחר פועלת כבר שנים כדי לסייע לישראלים בפעילות כלכלית באי, כולל ליווי אישי ומקצועי בתחילת הדרך למשקיעי נדל"ן.

דרך לשכת המסחר ישראל-קפריסין ניתן לקבל רשימות של מתווכים מומלצים, עורכי דין דוברי עברית, יועצי מס מקומיים, ואף אנשי קשר מהבנקים.

מעבר לכך, לשכת המסחר שומרת על קשר שוטף עם יזמים ואנשי מקצוע מקפריסין, כך שהיא יכולה להפנות אתכם רק לפרויקטים מוכרים ובטוחים בתחום הנדל"ן .

צרו קשר עם הלשכה כאן, בקשו ייעוץ ראשוני ותתחילו את ההשקעה שלכם ברגל ימין. ליווי כזה עשוי לחסוך לכם חודשים של בירורים, כסף רב ובעיקר – כאב ראש.