לשכת המסחר ישראל-קפריסין שמחה להציג ראיון מיוחד עם עורך הדין הישראלי לן יודס ממשרד סטליוס אמריקנוס, מומחה בתחום הנדל"ן בקפריסין.

בראיון זה, עו"ד יודס מדגיש את החשיבות הקריטית של ייעוץ משפטי מקצועי בעת רכישת נדל"ן בקפריסין, ההימנעות כך מתקלות ומרמאויות ומשתף מניסיונו העשיר בתחום.

עו"ד יודס, תודה שהסכמת להתראיין. אשמח אם תוכל להסביר לנו מדוע חשוב כל כך להיעזר בעורך דין בעת רכישת נדל"ן בקפריסין?

תודה על ההזמנה. חשיבות הייעוץ המשפטי ברכישת נדל"ן בקפריסין היא קריטית. השוק הקפריסאי מציע הזדמנויות רבות, אך גם טומן בחובו מורכבויות משפטיות וביורוקרטיות שעלולות להוביל לבעיות משמעותיות אם לא מטפלים בהן כראוי. עורך דין מנוסה יכול לא רק להגן על זכויותיו של הרוכש, אלא גם לזהות הזדמנויות ולמזער סיכונים.

האם תוכל לשתף אותנו בדוגמה קונקרטית מניסיונך?

בהחלט. אחד המקרים המעניינים שטיפלנו בו לאחרונה היה של לקוח אמיד ממזרח אסיה שרכש דירת יוקרה במגדל מגורים בלימסול. הרכישה נעשתה לפני מספר שנים, כשהמטרה הייתה להשקיע וגם לקבל אזרחות קפריסאית במסגרת תוכנית שהייתה קיימת אז.

מה היה הקושי במקרה הזה?

הבעיה המרכזית הייתה שהלקוח לא היה מיוצג על ידי עורך דין עצמאי, אלא הסתמך על המחלקה המשפטית של החברה הקבלנית. למרות ששילם מראש עבור הדירה, הוא לא קיבל אותה בסופו של דבר. למעשה, המגדל כלל לא נבנה כי הפרויקט בוטל לאחר שתוכנית האזרחות הקפריסאית הופסקה ב-2020.

איך זה היה נמנע אם היה לו ייצוג משפטי עצמאי?

עורך דין עצמאי היה מגן על זכויותיו של הלקוח בכמה אופנים. ראשית, היה מוודא שפריסת התשלומים תהיה בהתאם לקצב הבנייה, מה שהיה מונע תשלום מלא עבור דירה שלא נבנתה. שנית, היה מוודא שבקשת האזרחות מוגשת בזמן, במיוחד לאור השינויים הדרמטיים בחקיקה. ולבסוף, היה עוקב אחרי התקדמות הפרויקט ומזהה בעיות מבעוד מועד.

לאחר בחינה מעמיקה של המצב, המלצנו ללקוח להימנע מסכסוך משפטי ארוך ויקר. במקום זאת, עבדנו מול החברה הקבלנית כדי למזער את נזקי הלקוח. הצלחנו להשיג עבורו דירה ברמה וערך דומים במגדל מגורים אחר בלימסול, תוך התאמות מדויקות למחיר ששילם ולהוצאות שנגרמו לו.

זו דוגמה מצוינת. האם יש לך עוד מקרה שממחיש את חשיבות הייעוץ המשפטי?

בהחלט. לאחרונה טיפלנו במקרה של לקוח ישראלי שרצה לרכוש שתי וילות צמודות באזור מבודד על חוף הים במחוז פאפוס. הלקוח שכר את שירותינו מראש, וזה היה קריטי.

בבדיקות המשפטיות והפיזיות שערכנו, מצאנו אי התאמות משמעותיות לאישורי הבנייה. זו בעיה שיכלה להוביל לסיבוכים רציניים בעתיד אם לא הייתה מתגלה.

הלקוח היה מאוד מעוניין בנכסים הייחודיים הללו, אז עבדנו על פתרון יצירתי. ניהלנו משא ומתן עם נציגי המוכר והגענו להסכמות שכללו הורדה משמעותית במחיר הנכסים, יחד עם תוכנית משותפת לתיקון החריגות והליקויים. בסופו של דבר, הלקוח קיבל את הנכסים שרצה במחיר נמוך משמעותית, ועם תוכנית ברורה להסדרת כל הבעיות החוקיות.

זה נשמע כמו תוצאה מצוינת עבור הלקוח. מה הלקח העיקרי שאתה רוצה שאנשים יפנימו מהמקרים האלה?

הלקח העיקרי הוא שייעוץ משפטי מקצועי ועצמאי הוא השקעה חיונית בכל עסקת נדל"ן, במיוחד בשוק זר כמו קפריסין. עורך דין מנוסה לא רק מגן על האינטרסים שלכם, אלא גם יכול להפוך עסקה בעייתית להזדמנות מצוינת. בשני המקרים שהזכרתי, הלקוחות חסכו הרבה כסף, זמן ועוגמת נפש בזכות הייעוץ המשפטי הנכון.

תודה רבה, עו"ד יודס, על התובנות המעמיקות והדוגמאות המאלפות. יש לך עצה אחרונה לקוראינו?

בהחלט. לכל מי ששוקל רכישת נדל"ן בקפריסין, אני ממליץ בחום: אל תחסכו בייעוץ משפטי מקצועי. זו ההשקעה הטובה ביותר שתעשו להגנה על ההשקעה שלכם. וזכרו, עורך דין טוב לא רק מונע בעיות, אלא גם יכול לפתוח בפניכם הזדמנויות שלא הייתם מודעים אליהן.

תודה רבה על הראיון המרתק, עו"ד יודס. אין ספק שהתובנות שלך יעזרו לרבים בתהליך רכישת הנדל"ן הבא שלהם בקפריסין.

מאת: גסטון סיידמן

המיקום הגיאוגרפי של ישראל מעניק למשקיעים גישה לים התיכון ובזכות הסכמי אברהם – גם למזרח התיכון. אף שהמצב הביטחוני באזור אינו פשוט, הקהילה העסקית הישראלית יודעת להבחין בין האוכלוסייה הפלסטינית לבין ארגון הטרור חמאס. הדבר מעיד כי לאחר תום המלחמה והעלמתו של הארגון ההרסני הזה, תיפתח הזדמנות מסחרית – חלון הזדמנויות לנצל את הפוטנציאל הרב שקיים במסגרת זו, פוטנציאל שמדינות האזור בהחלט מצפות לו.

לשכת המסחר ישראל-קפריסין

לשכת המסחר ישראל-קפריסין היא גוף חשוב בזכות פעילותה ומחויבות חברי הנהלתה. היא פועלת מול ממשלות ומעגלים עסקיים לחיזוק השווקים הדו-צדדיים, והצלחתה באה לידי ביטוי בשורה של אירועים שבהם מוצגים לחברים קטלוגים של הזדמנויות עסקיות בין הצדדים.

בתאריך 5 במאי התקיים האירוע "Doing Business with Cyprus 2025", ביוזמת IMH ו-Invest Cyprus, ובו השתתפו חברי לשכת המסחר ישראל-קפריסין. מטרת האירוע הייתה להציע סביבה עסקית אטרקטיבית לחברות, יזמים ומשקיעים פרטיים. האירוע כלל פאנל מרתק שבו המשתתפים למדו על המצב הכלכלי הנוכחי והזדמנויות ההשקעה בקפריסין, לצד מידע על פתיחת עסק, מסגרות משפטיות, טכנולוגיות מתקדמות וחדשנות, וכן אפשרויות עתידיות עבור בעלי הון.

אירועים מסוג זה מבטאים את חזון הלשכה לתרום לפיתוח עסקי וכלכלי בין המדינות. תרומתה של הלשכה כוללת גם שירותים כגון יועצים פרטיים, רואי חשבון, אנשי מקצוע משפטיים ושירותי ייעוץ. שיתופי הפעולה באירועים אלו כוללים חיבורים עם הון פרטי, מנהלי קרנות ונכסים, ואנשי מקצוע בכירים מענף השירותים הפיננסיים.

מנכ"ל לשכת המסחר ישראל-קפריסין, מר ערן כהן, הצהיר: "הלשכה שלנו תמשיך להעמיק ולקדם את היחסים המסחריים בין המדינות. אירועים נוספים יוכרזו בקרוב."

בשנים האחרונות הפכה קפריסין למעין "ישראל הקטנה", עם קהילה ישראלית משגשגת שצומחת בקצב מסחרר. כיום, בכל פינה באי הקסום הזה אפשר לשמוע עברית, לפגוש משפחות ישראליות שבחרו לשנות את חייהן, ולהרגיש את הנוכחות הישראלית שהולכת וגדלה. מדי יום מצטרפות בממוצע שתי משפחות חדשות לדרך הזו, כשהן מונעות מחלום של איכות חיים טובה יותר, עלויות מחיה נמוכות, ואווירה רגועה יותר.

ריכוזי הקהילה הישראלית בקפריסין

לרנקה הפכה למוקד מרכזי של החיים היהודיים-ישראליים בקפריסין. העיר מושכת משפחות רבות בזכות מיקומה האסטרטגי ליד שדה התעופה הבינלאומי והתשתית הקהילתית המפותחת. הקהילה הישראלית בלרנקה מתאפיינת במגוון רחב של תושבים, החל מאנשי עסקים ועד משפחות צעירות, המוצאים בה איזון מושלם בין חיי קהילה מעניינים לאיכות חיים גבוהה.

לימסול התבססה גם היא כמרכז עסקי משגשג עבור הקהילה הישראלית. העיר מציעה שילוב ייחודי של הזדמנויות תעסוקה בתחומי ההייטק והפיננסים, לצד אווירה קוסמופוליטית. למרות היותה יקרה יותר מערים אחרות באי, המשפחות הצעירות והיזמים הישראלים מוצאים בה יתרונות רבים, כולל מערכת חינוך בינלאומית איכותית ומגוון פעילויות תרבות.

פאפוס הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה עבור ישראלים המחפשים סגנון חיים רגוע יותר. העיר מציעה נוף חופי מרהיב, מחירי נדל"ן אטרקטיביים, ואיכות חיים גבוהה. הקהילה הישראלית בפאפוס מתאפיינת בתמהיל מגוון של תושבים, עם דגש מיוחד על זוגות מבוגרים וגמלאים המחפשים מקום שקט ונינוח.

ומה באשר לניקוסיה? כבירת קפריסין, ניקוסיה מושכת אליה בעיקר אנשי עסקים ומשפחות העובדות במגזר הפיננסי והממשלתי. למרות היותה עיר פנים יבשתית, הקהילה הישראלית בה מגובשת ופעילה, עם דגש על פעילות עסקית ותרבותית.

פעילות בתי חב"ד בקפריסין

בית חב"ד לרנקה

הוקם בשנת 2003 על ידי הרב אריה זאב והרבנית שיינדל רסקין, מהווה את המרכז היהודי הגדול והפעיל ביותר בקפריסין. המרכז מפעיל בית כנסת פעיל עם תפילות יומיות, מסעדה כשרה, ומקווה טהרה. בנוסף, המרכז מפעיל גן ילדים "גן מנחם" המשרת את ילדי הקהילה, מקיים שיעורי תורה קבועים, וחוגי מסורת לילדים. בשבתות מתקיימות סעודות משותפות המושכות עשרות משתתפים, והמקום משמש כמוקד מפגש חברתי ורוחני לקהילה המקומית ולמבקרים.

בית חב"ד לימסול

נוסד בשנת 2014, נקרא "צוק איתן" לזכר חללי מבצע צוק איתן. תחת הנהגתם של הרב יאיר וגאולה בייץ', המרכז מספק שירותים דתיים וקהילתיים מקיפים, כולל בית כנסת פעיל, מסעדה כשרה, וחנות יודאיקה. המרכז מקיים פעילויות מיוחדות לילדים ומשמש כתובת לכל צורך יהודי בעיר.

בית חב"ד פאפוס

נפתח בשנת 2017, מנוהל על ידי הרב איציק וחנה אייזנבך. המרכז מציע מגוון שירותים לקהילה המקומית ולתיירים, כולל בית כנסת, מסעדה כשרה למהדרין, מכולת כשרה, ושיעורי תורה. המקום הפך במהירות למוקד פעילות חשוב עבור הקהילה היהודית הגדלה בעיר.

בית חב"ד איה נאפה

בניהולם של הרב זושא ויעלי ניימרק מאז 2016, פעיל במיוחד בעונת הקיץ, כאשר עשרות אלפי ישראלים פוקדים את העיר. המרכז מספק סעודות שבת, מסעדה ומכולת כשרות, ומקיים פעילויות תרבות מגוונות.

ההגירה מישראל לקפריסין

הנתונים מצביעים על גידול דרמטי בקהילה הישראלית בקפריסין בעשורים האחרונים. בשנת 2000 התגוררו באי רק כ-80 משפחות יהודיות, ואילו כיום המספר עומד על יותר מ-3,000 משפחות ישראליות. בחמש השנים האחרונות נרשם גידול שנתי ממוצע של 400-500 משפחות חדשות, כאשר בממוצע שתי משפחות ישראליות עוברות לקפריסין מדי יום.

מעניין במיוחד הוא הגידול במספר הזוגות המבוגרים שרוכשים דירות באי ועוברים להתגורר בו באופן קבוע. הקהילה היהודית-ישראלית בקפריסין, המונה כיום כ-15,000 נפש, היא הקהילה היהודית הגדולה ביותר באי מאז המאה ה-2 לספירה.

יחד עם זאת, חשוב לציין כי כשליש עד מחצית מהמשפחות עם ילדים חוזרות לישראל תוך שנה עד שנתיים, מה שמסביר את הפער בין קצב ההגירה השנתי לגידול נטו בגודל הקהילה.

הסיבות למעבר לקפריסין

הסיבות להגירה הישראלית לקפריסין מגוונות ומשקפות שילוב של שיקולים כלכליים, חברתיים ואישיים. הקרבה הגיאוגרפית מהווה יתרון משמעותי, עם טיסות של פחות משעה המאפשרות שמירה על קשר רציף עם המשפחה והחברים בישראל.

עלויות המחייה הנמוכות באופן משמעותי מישראל, במיוחד בתחום הדיור, מהוות גורם משיכה מרכזי, וגם איכות החיים הגבוהה היא סיבה נוספת, בהיותה מתבטאת בקצב חיים רגוע יותר, בטחון אישי גבוה, ואפשרויות בילוי ופנאי מגוונות. ולצד כל אלה, ישנה כמובן התרבות הים-תיכונית המוכרת, המקלה על ההסתגלות, כאשר המטבח המקומי והמנטליות דומים לאלה שמביאים אותם מהבית.

תהליך ההגירה

תהליך ההגירה לקפריסין מתאפיין במספר מסלולים:

• האפשרות הראשונה היא ויזת עבודה (Pink Slip), המונפקת לשנה עם אפשרות הארכה, ומיועדת למועסקים בחברות מקומיות או בינלאומיות הפועלות באי.
• מסלול שני הוא ויזת המשקיעים (Golden Visa), הדורשת השקעה מינימלית של 300,000 אירו בנדל"ן או באפיקי השקעה אחרים, ומעניקה תושבות קבע למשקיע ומשפחתו.
• אפשרות חדשה יחסית היא ויזת הנוודים הדיגיטליים, המאפשרת מגורים באי למועסקים מרחוק עם הכנסה חודשית מינימלית של 3,500 אירו. בעלי דרכון אירופי נדרשים להוציא אישור שהייה מסוג Yellow Slip.

ובאשר לאתגרים השונים, אחד הבולטים שבהם קשור לשפה, והוא מתבטא בעיקר בהתמודדות עם המערכת הציבורית, שכן השפה היוונית היא זו הרשמית, אם כי האנגלית נפוצה מאוד.

יחד עם זאת, הבירוקרטיה נחשבת פשוטה יחסית למדינות אירופאיות אחרות, אך עדיין דורשת התמודדות עם תהליכים מורכבים כמו רישום ילדים למערכת החינוך, הכרה בתארים מקצועיים, והסדרת ביטוח רפואי.

סיכום

הקהילה הישראלית בקפריסין מתפתחת במהירות ומשנה את פני האי. תרומתה ניכרת במגוון תחומים, כמו כלכלה, תרבות, ויחסים בינלאומיים, והצלחתה נובעת מכמה סיבות, ביניהן תשתית קהילתית חזקה, מדיניות ממשלתית תומכת, וקרבה לישראל. יחד עם זאת, המעבר למגורים בקפריסין דורש תכנון והכנה נכונה, במיוחד למשפחות עם ילדים, שכן, בל נשכח שמדובר במעבר למדינה חדשה, למרות שהיא במרחק של שעת טיסה מישראל.

בשנים האחרונות קפריסין הפכה ליעד נחשק להשקעות נדל"ן ולא רק – עסקים בתחומים רבים מצביעים ברגליים ועוברים לעשות עסקים בקפריסין, בזכות המיסוי הנמוך ותנאי רגולציה נוחים.

כל אלה מחייבים את הישראלים בקפריסין למצוא בין היתר גם רואה חשבון שמתמחה ביחסים הכלכליים והמיסויים שבין קפריסין – ישראל. המטרה היא כמובן לקבל שירותים מקיפים, מקצועיים וחכמים. אז מה צריך לבדוק כשמחפשים רו"ח בקפריסין?

כל הסיבות לעשות עסקים בקפריסין

מסחר מקוון הוא אחד התחומים הצומחים ביותר בעולם בשנים האחרונות וגם בישראל.

עם זאת, בישראל חלה רגולציה אינטנסיבית על התחום, לצד נטל מס מכביד וגבוה וכן מע"מ בסך 17%.

כל אלה מקשים על בעלי העסקים לראות רווחים מעמלם בתחום המסחר המקוון.

אחד הפתרונות היצירתיים שאותו בחרו בעלי עסקים רבים הוא להעביר את הפעילות העסקית והמסחרית לקפריסין.

גם משקיעים וחברות נדל"ן מישראל פורחים בקפריסין

המיסוי ידידותי למשקיעים וסוחרים בינ"ל, מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית לעומת מחירי הנדל"ן המטורפים בישראל ומאפשרים לישראלים לרכוש נכס בקפריסין גם בלי לקחת משכנתא.

היצע הנכסים הוא גבוה, הבירוקרטיה נוחה הרבה יותר ולמעשה אפשר לקבל בקפריסין נכס על שמכם בטאבו הקפריסאי תוך 60 יום.

רואה חשבון קפריסאי שעוזר לכם לעשות עסקים בחוכמה

משרד רו"ח שמתמחה בקפריסין, המעניק שירותים לישראלים בקפריסין צריך להיות בעל מומחיות במתן שירותי ראיית חשבון ומיסוי בינלאומיים – בין אם הוא משרד ישראלי הממוקם בקפריסין עם שלוחה נוספת בישראל או להיפך.

אופציה נוספת היא משרד רואה חשבון ישראלי המקיים קשרי עבודה הדוקים עם משרד רואה חשבון מקומי בקפריסין ומעניק לישראלים שירותים משולבים.

כך או כך, עסקים ישראלים בקפריסין, כמו גם משקיעי נדל"ן, צריכים רואה חשבון לישראלים בקפריסין, שיש לו את הידע המקצועי הנדרש בתחום המיסוי בקפריסין, לצד המיסוי הישראלי על בעלי עסקים ישראליים בחו"ל.

עליו גם להיות מומחה בתחום העסקי שבו אתם זקוקים לייעוץ, למשל העתקה וניהול של פעילות עסקית מישראל לקפריסין, ניהול השקעות נדל"ן בקפריסין ועוד.

מה חשוב לדעת אם יש לכם עסק ישראלי בקפריסין

• קפריסין חברה באיחוד האירופי ולכן עומדת בכל הנורמות הבנקאיות הבינלאומיות.
• כל המיסים הרלוונטיים לתחום ההשקעות, המסחר והמגזר העסקי – נמוכים משמעותית לעומת ישראל: מס רווח הון, מס החברות, מע"מ ועוד.
• עסקים ישראלים בקפריסין לא יכולים רק לרשום את החברה בקפריסין, אלא חייבים להעתיק את פעילות החברה בפועל כדי ליהנות מהטבות המיסוי שלה.
• יש להגיש בקשה לרישיון עבודה על ידי הגשת בקשה מסודרת למשרד העבודה המקומי או להפקיד סכום כסף משמעותי כפיקדון.
• למשקיעי נדל"ן בסכומים מסוימים ומעלה יש אפשרות לקבל מעמד תושבות ללא הגבלה.

בין חברי לשכת המסחר ישראל קפריסין יש רואי חשבון ישראלים וקפריסאיים – אנחנו ממליצים בחום לפנות אליהם. כך תקבלו שירות הוגן, טוב ובמחירים שפויים.

לרשימה המלאה

על מנת להגן ולתעדף תעסוקה של מקומיים ובין השאר לשמור על מקצוענות בתחום הנדל"ן, יצרו הקפריסאים מערך תנאים אשר על המועמד לקבלת רישוי לעיסוק בנדל"ן לעבור. גם תחזוקה וניהול של נכסים מחייבים הסמכה בקפריסין.

רישוי מקצועי בתחום הנדל"ן בקפריסין

הסמכה ורישיון

כדי לפעול כמתווך, על המועמד לעבור קורס מתאים ולהיבחן בבחינות מטעם רשויות הנדל"ן בקפריסין. בהצלחה בבחינות ניתן לקבל רישיון לעסוק כמתווך נדל"ן. לבעלי תואר ראשון, יש חובה לעמוד במבחני הסמכה לאחר קורס (ביוונית) של כ 6 שבועות. למי שאינם בעלי תואר ראשון, יש להירשם ללימודי נדל"ן אקדמאים שמשכם הוא כ-3 שנים.

השכלה מקצועית נרכשת במהלך הלימוד

ידע בתחום הנדל"ן שיקיף נושאים כגון: ידע בנושאים כמו שיטות שיווק נדל"ן, ניתוח שוק, חוקי נדל"ן ותקנות תכנון. כמו כן, ידע במיסוי ובחוקי מקרקעין שבסיסו הינו הכרת חוקי המס על גווניהם, הן במהלך הרכישה והן במהלך המכירה כמו גם את החוק לעניין רישום נכסים, תקנות התכנון, העברת בעלות וכל הכרוך והנדרש לסיום עסקה נכונה, מקצועית ומוצלחת.

רישום בלשכת מתווכי הנדל"ן

חובה להיות רשום במועצת המתווכים הקפריסאית. הרישום כרוך בבדיקות רקע ואישורים מתאימים.

יש לציין כי המועצה מקצה מספר מוגבל של אישורים וזאת על מנת למנוע "הצפה" של השוק ע"י מתווכים.

כחלק ממערך המיון יש לעמוד בקריטריון השפות היונית והאנגלית וכמובן ששליטה בשפות נוספות הינה יתרון משמעותי גם לעבודה בפועל שכן מדובר על אי שרוב תנועות הנדל"ן שבו מוכתבות ע"י משקיעים מחוץ לאי.

תנאי רגולטורי נוסף הינו הצורך לקחת ביטוח אחריות מקצועית לטובת הגנה בפני תביעות מצד לקוחות הנובעות מטעויות ו/או אי הבנות במהלך העסקה.

עמידה בתקנים וציות לחוקי המלחמה בהלבנת הון

סוכני הנדל"ן בקפריסין מחויבים לעמוד בחוקי המלחמה בהלבנת הון בקפריסין ולדווח על עסקאות חשודות. קבלת הכשרה במניעת הלבנת הון עשויה להידרש כחלק מדרישות הרישוי ולכן שליטה עקרונית בחוקי ה-FATCA האמריקאים וה-CRS האירופי הינן המפתח להבנת ההתנהלות מול הבנקים בהעברות כספים בינלאומיות.

מקצועיות והתנהלות אתית

מתווכי נדל"ן חייבים לפעול בכפוף לקוד אתי, הכולל יושר, הגינות ושקיפות מול הלקוחות.

בנימה אישית…

לצערנו הרב, צפים יותר ויותר מקרים בהם מי שרכש נכס בקפריסין, מרגיש כי הוא שולט בכול רזי המקצוע ונוטל את החרות לעצמו להפוך להיות מתווך. משקיע שבוחר להיעזר בשירותיו של סוכן שאלא הוסמך לכך "כי שלומיקו הוא אחלה של בן אדם", עלול להזמין סיטואציות בעייתיות, חוקיות, מיסויות עם השלכות לא נעימות לעיתים.

רשויות האכיפה ברפובליקה של קפריסין ערים לבעיית "הסוכנים/מתווכים" מטעם עצמן ולאחרונה אף כדרך של שיגרה, מקיימים "ביקורי פתע" בסוכנויות הנדל"ן על מנת לאתר את מפרי חוק ולהעמידם לדין.

העונשים על עבירות בתחום הנדל"ן בקפריסין ולמה, גם אתם כרוכשים יכולים להסתבך…

העונשים על עבירות בתחום הנדל"ן בקפריסין משתנים בהתאם לחומרת העבירה ולחוק. להלן כמה מהעונשים האפשריים על עבירות נפוצות כמו עבודה ללא רישיון תקף או אי עמידה בדרישות הרישוי.

• עבירות אלו גם כרוכות בקנסות גבוהים.
• אובדן הרישיון לפעול כסוכן נדל"ן לצמיתות.
• עבירות של רמאות או הונאה, כמו התחזות למתווך מורשה או מכירת נכסים שלא כחוק, עלולות להוביל לעונשי מאסר משמעותיים.
• במקרים מסוימים, במיוחד אם מדובר בעבירה חוזרת, הרשויות גם יכולות להטיל עונשי מאסר.

אי ציות לחוקי הלבנת הון

סוכני נדל"ן שלא עומדים בחוקי המלחמה בהלבנת הון, כגון אי דיווח על עסקאות חשודות, עשויים להיות חשופים לקנסות משמעותיים כמו שלילת הרישיון: הרשויות רשאיות לשלול את רישיון התיווך של סוכני נדל"ן שלא מקיימים את חובותיהם בתחום מניעת הלבנת הון.

עבירות אתיות והפרת תקנות מקצועיות

אזהרות רשמיות: עבירות אתיות קלות עשויות להוביל לאזהרות או השעיה זמנית.

שלילת רישיון: עבירות אתיות חמורות או חוזרות ונשנות עלולות להוביל לשלילת הרישיון באופן קבוע.

אי עמידה בהתחייבויות חוזיות

• קנסות ופיצויים: סוכנים שמפרים הסכמים עם לקוחות, כמו אי מסירת מידע חשוב או אי דיווח על תנאי עסקה, עלולים להיות מחויבים לשלם פיצויים ללקוחות הנפגעים.
• תביעות משפטיות: לקוחות שנפגעו עשויים להגיש תביעות משפטיות נגד הסוכן, שיכולות להוביל להפסדים כספיים ולהליך משפטי ממושך.

איפה זה פוגש אתכם, משקיעי הנדל"ן?

במידה וסוכן או חברת הנדל"ן שלכם יצרה מצב שסיבך אתכם משפטית וחשף אתכם לתביעה או שהרישום בטאבו נכשל עקב רשלנותו, אזי הוא חשוף לתביעות. מן הסתם עומדת לכם הזכות לתבוע נזקים מהסוכן אך תצטרכו להוכיח שעשיתם בדיקת נאותות וווידאתם שהסוכן איתו החלטתם לעבוד אכן מוסמך לפי החוק הקפריסאי.

על פי חוקי קפריסין, הענישה בתחום הנדל"ן נועדה להגן על זכויות הלקוחות ולשמור על יושרה מקצועית. לכן, סוכני נדל"ן נדרשים להקפיד על עמידה בתקנות, בחוקים ובקודים האתיים המחייבים, כדי להימנע מסנקציות חמורות.

הליכה בדרך המלך הינה, בסיכומו של דבר, הדרך הזולה והנכונה. פניה למסלולים אחרים, הינה דרך שיש לחשוב פעמיים ויותר אם נכון לעשותה. הסיכונים רבים מדי…

מאת: רפי דורפמן. הבעלים של קבוצת R.D המשקיעה בנדל"ן בקפריסין.

בחלק היווני של קפריסין (קפריסין היוונית) ניתן למצוא מגוון נכסים מעניינים למטרת השקעה או למטרה אחרת, כגון רכישת בית נופש. קפריסין, החברה באיחוד האירופי, מראה מזה שנים יציבות כלכלית לצד צמיחה נאה במחירי הנדל"ן.

השקעה בנדל"ן בקפריסין מגלמת מספר יתרונות בולטים כגון זמינות של נכסים במחירים אטרקטיביים, פוטנציאל השבחה ועלייה בערך הנכס, יצירת הכנסה פסיבית על בסיס השכרה. חלק מהרוכשים מביעים עניין בנכס שיוכל להתאים להשכרה לתיירים, כזה שגם יוכל לשמש אותם כבית נופש משפחתי לתקופות קצרות או אף למגורים לתקופות ממושכות יותר. ראוי לציין כי הקרבה של קפריסין לארץ (מרחק טיסה של לא יותר משעה) הופכת את תהליך ההשקעה וניהול הנכס לנוחים במיוחד.

קניית נכס בקפריסין, סוגי נכסים והיכן הם נמצאים 

בקפריסין ניתן למצוא מגוון רחב של נכסים מעניינים להשקעה, למשל: 

• דירות קטנות להשקעה במרכזן של הערים המרכזיות
• דירות חוף 
• דירות ובתים גדולים, לרבות בתים פרטיים
• נכסים מסחריים (מתאימים יותר למשקיעים מנוסים)

נכון לכתיבת שורות אלו, המחירים של נכסים בקפריסין מתחילים בפחות מ-150 אלף יורו לדירת סטודיו. בגזרת נכסי היוקרה, ניתן למצוא דירות גדולות וכן ווילות ובתי חוף רחבי מידות, במחירים של בין מאות אלפי אירו לבין מיליוני יורו. ככלל, לנכס ממוצע המחיר למטר עומד על כ-1500 עד 2000 יורו למטר.  

בין הערים המרכזיות המעניינות להשקעה ניתן לציין את לימסול, לרנקה ופאפוס. לימסול, המרכז העסקי הראשי של קפריסין, מאופיינת במחירים גבוהים יחסית. עם זאת הביקוש הגבוה לנכסים טומן בחובו סיכוי טוב לעליית ערך הנכס. מיקום טוב נוסף הינו לרנקה, הסמוכה לשדה תעופה ראשי ומאופיינת ברמות מחירים נוחות יותר ביחס ללימסול. זהו מיקום שיכול לעניין משקיעים שמתמקדים בתשואה גבוהה יחסית מהשכרת הנכס. בפאפוס ניתן למצוא בתי נופש בסביבה רגועה שמתאימה גם למי שמעוניין להשתקע באי או לבלות בו פרקי זמן שונים בבית נופש משפחתי. 

אילו מסמכים נדרשים לצורך רכישת נכס בקפריסין היוונית

ברכישת נכס בקפריסין על ידי משקיעים זרים, ניתן לפתוח חשבון בבנק מקומי באופן שמקל על הרכישה ועל העברת כספים. על הרוכש להביא עימו מסמכי זיהוי, אישורים על מקור הכספים לשם מניעת הלבנת הון ולציין מהו הנכס שמעוניין לרכוש. 

לקראת רכישת נכס, יש להכין שורה של מסמכים עבור הבנקים בקפריסין. עליהם להיות באנגלית, עם אימות נוטריוני של התרגום. שימו לב שזו רשימה עקרונית, הרשימה יכולה להשתנות מבנק לבנק.

• דרכון בתוקף.
• אישורי יכולת כלכלית: אישורי הכנסות כגון טפסי 106 לשכירים ותלושי שכר עדכניים.  עצמאים יביאו אישור מרואה חשבון על הכנסות. 
• אישור הוכחת מגורים בישראל, באמצעות אישורי ארנונה ותשלומי חשבונות מעודכנים על הדירה (חשמל, מים).
• אישור בנקאי על יכולת כלכלית, כלומר יכולת לממן את הרכישה.
• אישור ממס הכנסה (בארץ) על היעדר חובות. 
• אישור על היעדר רישום פלילי.

כיצד נחפש נכס מתאים בקפריסין היוונית ואילו בדיקות משפטיות נדרשות

חיפוש נכס בקפריסין מתנהל, על פי רוב, בשיתוף מתווך מקומי (כאן תוכלו לראות את רשימת חברי הלשכה העוסקים שם בנדל"ן). הגדירו למתווך מהי מטרת הרכישה, לאיזה סוג של נכס אתם מכוונים ומהו תקציב הרכישה המועדף. מומלץ להגיע אל הנכס מספר פעמים, כדי להתרשם ממנו ומהסביבה בזמנים שונים. בבדיקת הנכס וקבלת הצעת מחיר, בדקו היטב שהמחיר המבוקש מתאים למחיר המקובל באותה הסביבה. בררו באילו רמות מחירים הושלמו עסקאות דומות באזור. 

כאשר מצאתם נכס מתאים, יש לבדוק את מאפייניו הפיזיים והמשפטיים גם יחד. בדיקת הנכס נועדה לוודא שהנכס שבו אתם מעוניינים איננו בעייתי מבחינה משפטית. בדקו את מצבו המשפטי של הנכס ברישומי הטאבו, צריך לוודא שאין חובות או עיקולים. בדקו שהמבנה בנוי כחוק, על פי כל ההיתרים והרישיונות המקובלים בקפריסין. מקובל כי עורך דין קפריסאי ילווה את הרכישה וחשיבותו רבה. על עורך הדין מוטלת האחריות להשלמת בדיקת הנכס מבחינה משפטית, ליווי החתימה על החוזה, ייצוג מול הרשויות והשלמת העברת הבעלות.  

• איך מומלץ לבחור מתווכים בקפריסין
• איך לבחור עורך דין מתאים בקפריסין
• איך לבחור רואה חשבון מתאים בקפריסין

מרכיבי העלויות של נכס בקפריסין

לקראת רכישת נכס, כדאי להבין בקצרה על מבנה העלויות. שימו לב כי בקפריסין ישנו על נכסים מיד שניה סוג של מס Transfer fee מדורג שנקבע על פי מחיר הנכס. 

• מס רכישה (Transfer fee) – שימו לב שיש הנחה של 50% במקרה ויש 2 רוכשים כי המס הזה הוא אישי.
  • 3% מס רכישה על 85,000 היורו הראשונים
  • 5% מס רכישה משולם על סכום שמעל 85 אלף יורו, עד לסך של 170 אלף יורו. 
  • בנכס שעלותו מעל 170 אלף יורו – מס הרכישה עולה ל-8 אחוזים. 
• מס בולים – 0.15 – 0.2 אחוז, מדורג לפי ערך העסקה.
• עלויות תרגום מסמכים – כמה מאות אירו.
• שמאי – כמה מאות אירו.
• מהנדס – כמה מאות אירו.
• שכר טרחת עורך דין – סכום קבוע משתנה שיכול להיקבע גם כאחוזים מערך הנכס. 
• מע"מ (על נכסים חדשים, נכסים מיד שניה פטורים) – 19 אחוז

עמלת התיווך בקפריסין חלה על המוכר ולרוב היא לא תפחת מ-5%.

שתי הערות נוספות: בקפריסין ישנו מס רווחי הון בגין מכירת נכסים, לפי 20 אחוז מעלות המכירה כאשר בנוסחת המס מגולם גם פטור של 17,500 אירו על מכירת נכס ראשון.

משקיעים זרים יכולים לקבל אישור למשכנתא בקפריסין, בבנק שבו פותחים חשבון מקומי. מתן אשראי – בכפוף לאישור הכנסה ויציבות פיננסית. המימון איננו מלא והמשקיע נדרש להמציא הון עצמי משמעותי יחסית. 

• איך מומלץ לבחור מתווכים בקפריסין
• איך לבחור עורך דין מתאים בקפריסין
• איך לבחור רואה חשבון מתאים בקפריסין

ניהול נכסים בקפריסין – מה צריך לדעת 

מלבד עלויות הנכס, במידה ואתם מייעדים את הנכס להשכרה, קחו בחשבון עלויות אחזקה וניהול. קחו בחשבון עלויות כגון ארנונה הנגזרת מגודל הנכס ויכולה להגיע למאות יורו בשנה ויותר. אל תשכחו לבטח את מבנה הנכס, עלות הביטוח כמה מאות יורו לשנה. הביאו בחשבון עלויות המוטלות על בעלי הנכסים, כגון וועד בית ועלויות ניהול נכס  על ידי חברת ניהול. חברות ניהול נכסים בקפריסין מטפלות עבור בעלי הנכס בכל ההיבטים השוטפים. החברה אחראית על איתור דיירים, גביית שכר דירה, טיפול בתקלות, גביית שכר הדירה. מומלץ לוודא כי ביטוח הנכס שאתם רוכשים מכסה את הנזקים המקובלים האפשריים, ביטוח מבנה ותכולה, ביטוח צד ג'. 

למידע מועיל נוסף לגבי נדל"ן בקפריסין, רכישת נכסים וליצירת קשרים עם אנשי מקצוע שתוכלו לתת בהם אמון – הצטרפו ללשכה.

בשנים האחרונות הפכה קפריסין ליעד השקעה מבוקש עבור משקיעי נדל"ן מישראל ולא במקרה. הקרבה הגאוגרפית, מערכת המס האטרקטיבית, מחירי הנדל"ן הנוחים והאווירה הים-תיכונית – כל אלה הופכים את האי ליעד אידיאלי להשקעה בנכסים, במיוחד בדירות.

אם גם אתם שוקלים לרכוש דירה בקפריסין למטרת השקעה, נופש או אפילו למגורים עתידיים – הנה המדריך המלא שיעזור לכם להבין את כל מה שחשוב לדעת לפני הרכישה.

חוקי הבעלות לזרים בקפריסין: מה מותר ומה נדרש

רכישת דירה בקפריסין על ידי אזרחים זרים בכלל וישראלים בפרט היא פעולה חוקית ומקובלת, אבל רק כל עוד מדובר בקפריסין היוונית. המדינה חברה באיחוד האירופי ומעודדת השקעות חוץ.

כחלק מכך היא מאפשרת רכישת דירה אחת לצורכי מגורים פרטיים או השקעה, זאת בכפוף לאישור של מועצת השרים המקומית. האישור ניתן לרוב באופן אוטומטי כל עוד אין מגבלות מיוחדות על הנכס. כאן חשוב להבחין בין שני סוגי נכסים:

• נכסים שנמצאים בתוך תוכנית מתאר מאושרת עם רישום מסודר בטאבו
• בין נכסים שבנייתם הושלמה אך טרם נרשמו כחוק. בחלק מהמקרים, ניתן לקבל בעלות על הנכס גם אם הטאבו טרם מוכן, אך יש לוודא זאת היטב עם עורך הדין.

לעומת זאת, בקפריסין הטורקית (שהיא אזור לא מוכר בינ"ל מבחינה משפטית ומדינית) קיימת בעייתיות רצינית. רבים מהנכסים שייכים לבעלים יוונים שנטשו אותם (מרצון או מכורח) ב־1974, כך שחוקיות הרכישה אינה מוכרת על ידי מרבית מדינות העולם.

לכן, רכישת נכסים בצפון האי עלולה להיות מסוכנת משפטית ואף עלולה להסתיים בהפקעת הנכס בעתיד. מסיבה זו מומלץ להתמקד אך ורק באזורים המנוהלים על ידי הרפובליקה של קפריסין (קפריסין היוונית), שם הזכויות של רוכש זר מובטחות לפי דין מקומי ובינלאומי כאחד.

שלבים בתהליך הרכישה: מאיתור הדירה ועד קבלת המפתח

תהליך רכישת דירה בקפריסין אינו מורכב אך מצריך סדר פעולות ברור, ליווי משפטי ואנשי מקצוע אמינים. למעשה, התהליך כולל 3 שלבים.

השלב הראשון – בדיקת השטח

בשלב הראשון יש לבחור את העיר או האזור המתאים להשקעה. למשל: לימסול עבור השקעה יוקרתית, פאפוס לתיירות ונופש, לרנקה למי שמחפש שוק מתפתח, או ניקוסיה למי שמעדיף מגורים עירוניים.

לאחר מכן, מומלץ להיעזר במתווך מקומי מורשה בעל ניסיון עם לקוחות זרים. מתווך מקצועי יוכל להציע נכסים ראויים, לבדוק תעודות בטאבו ולעזור בניהול המשא ומתן. כאן, מומלץ בחום להיעזר באנשי המקצוע החברים בלשכת המסחר ישראל קפריסין.

השלב השני – בדיקות משפטיות וחתימה על הסכם רכישה

בשלב השני יש להיעזר בעורך דין שיבצע בדיקת נאותות משפטית: לבדוק שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי, שאין שעבודים על הדירה, שהנכס בנוי לפי היתר ושהרישום בטאבו אפשרי. במידה והכל תקין מתקדמים לחתימה על הסכם רכישה.

בשלב זה נהוג לשלם מקדמה בגובה של כ–30% ממחיר העסקה, זאת כדי להבטיח שהחוזה יירשם במשרד הרישום על שמככם. לאחר מכן, עליכם לשלם מיסים כגון מס רכישה לפי מדרגות (3%–8%), מס בולים (0.15-0.2% עד תקרה של 20,000 יורו) ואגרות רישום.

השלב השלישי – רישום בטאבו וקבלת מפתח

השלב השלישי והאחרון כולל את השלמת התשלום, רישום סופי בטאבו והעברת מפתחות הנכס לידיכם.

חשוב לדעת שכל התהליך מרגע בחירת הדירה ועד סיום הרישום נמשך 6 ל־10 שבועות, תהליך שנחשב למהיר יחסית למדינות אחרות באירופה.

דגשים לישראלים: מימון, ייעוץ משפטי והשוואת עלויות

למרבה ההפתעה לישראלים יש יתרון ייחודי בשוק הנדל"ן הקפריסאי. הם גם מכירים היטב את האזור ואת התרבות המקומית, אבל הם רגילים לשוק נדל"ן יקר ומורכב הרבה יותר – מה שאומר שההשתלבות שלהם בקפריסין מבחינה נדל"נית צפויה להיות קלה יחסית.

קפריסין מציעה להם אפשרות לרכוש דירה בלוקיישנים שונים (מרכז עירוני, ליד הים, בהרים וכו') – הכל בפחות מחצי/שליש המחיר של דירה ממוצעת בישראל ובתשואות גבוהות הרבה יותר.

ורק כדי לסבר את האוזן: מחירי דירות יד שנייה מתחילים בכ־€145,000 ודירות חדשות באזורי פריים־לוקיישן מגיעות ל־€450,000.

עם זאת כדי לבצע השוואה מדויקת יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו תחזוקה, מיסי עירייה, ביטוח דירה ושירותי ניהול, במיוחד אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה לתיירים או סטודנטים.

מימון

כאן עומדות לרשותכם מספר אופציות. בנקים מקומיים מציעים משכנתאות גם לזרים, לרוב עד 50% מימון, בריבית פריים אירופית + הריבית המקומית. עם זאת, הם דורשים מסמכים מפורטים מתורגמים לעברית ולעיתים גם ערבויות נוספות.

אפשרויות חלופיות היא להיעזר במימון עצמי, לקחת הלוואה מבנקים ישראליים עם שלוחות בינלאומיות או למשכן נכס קיים בישראל.

ייעוץ משפטי

אין להקל ראש בחשיבות הייעוץ המשפטי. עורך דין מקומי שמייצג רק אתכם הוא הכרחי: הוא יבדוק חוזים ורישומים בטאבו, ייצג אתכם מול הרשויות, יסייע בפתיחת חשבון בנק מקומי ובקבלת מעמד של תושבות זמנית.

ליווי מקצועי מהלשכה המסחרית ישראל–קפריסין

בין אם אתם בתחילת הדרך או כבר בחרתם דירה – אל תעשו את זה לבד. הרגולציה בקפריסין אולי פשוטה אבל היא שונה מאוד מהמערכת הישראלית, כך שכל טעות עלולה לעלות ביוקר.

לכן ההמלצה הברורה היא לפנות לכתובת אמינה שמכירה היטב את המערכת המקומית – חברי לשכת המסחר ישראל–קפריסין.

לשכת המסחר פועלת כבר שנים כדי לסייע לישראלים בפעילות כלכלית באי, כולל ליווי אישי ומקצועי בתחילת הדרך למשקיעי נדל"ן.

דרך לשכת המסחר ישראל-קפריסין ניתן לקבל רשימות של מתווכים מומלצים, עורכי דין דוברי עברית, יועצי מס מקומיים, ואף אנשי קשר מהבנקים.

מעבר לכך, לשכת המסחר שומרת על קשר שוטף עם יזמים ואנשי מקצוע מקפריסין, כך שהיא יכולה להפנות אתכם רק לפרויקטים מוכרים ובטוחים בתחום הנדל"ן .

צרו קשר עם הלשכה כאן, בקשו ייעוץ ראשוני ותתחילו את ההשקעה שלכם ברגל ימין. ליווי כזה עשוי לחסוך לכם חודשים של בירורים, כסף רב ובעיקר – כאב ראש.

כנס הנדל"ן השנתי שמתקיים מדיי שנה בקפריסין בו משתתפים חברות נדלן מקפריסין ומשתתפים מכל אירופה וישראל, התקיים ב3-4 ביולי השנה בלימסול במלון החדש City of dreams.

בכנס נכחו עשרות חברי לשכת המסחר ישראל קפריסין ויצרו קשרים חדשים עם חברות נדלן מקפריסין.

לאתר הכנס.

תמונות וסרטונים מהכנס

האי קפריסין הוא האי השלישי בגודלו בים התיכון אחרי סיציליה וסרדיניה. האי משתרע על שטח של 9,251 קמ"ר, ושוכן 65 ק"מ דרומית לטורקיה. ובדומה לכלל המדינות, גם לדגל קפריסין היסטוריה מעניינת.

לדגל קפריסין סיפור היסטורי מעשיר המשלב בתוכו תרבות, תקווה ושאיפה לעתיד של אחדות. לאורך השנים, קפריסין הושפעה רבות מהתרבות היוונית והטורקית ובשנת 1960 הפכה לרפובליקה עצמאית, עם דגל שמייצג אותה.

רקע דגלה של קפריסין הוא לבן, המסמל שלום ובמרכזו, איור של האי קפריסין שצבעו נחושת (בגוונים של זהב וכתום). הצבע של האיור, נבחר בעקבות מרבצי הנחושת הרבים שנמצאים בקפריסין, המשמשים מקור חשוב לתעשייה ולכלכלה. 

למעשה, בחירת הצבעים והסמל שבדגל נעשתה בקפידה ובמטרה שלא להעדיף קהילה אחת על פי קהילה אחרת ובמטרה לסמל של פיוס ושל אחדות בין הקהילות השונות. מתחת לאיור המרכזי שבדגל, מופיעים שני ענפי זית ירוקים המסמלים את השאיפה להרמוניה ולשלום בין הקהילות המרכזיות באי – הטורקית והיוונית.

דגל קפריסין מייצג למעשה את הרפובליקה של קפריסין, הלוא היא החלק הדרומי היותר מוכר מבחינה בין לאומית. לשטח הכבוש שנקרא בצפון קפריסין יש דגל משלו והוא מוכר על ידי טורקיה בלבד. 

משמעותו של הדגל קשורה לכל הנושאים הרשמיים של המדינה, כולל בייצוג בין לאומי, באירועים ממלכתיים, בחגים, מוסדות ציבור ואירועי ספורט פנימיים ובין לאומיים כאחד. 

כיום, ניתן לראות את הדגל מונף גם במוסדות ממשלתיים ובאופן יומיומי על ידי אזרחים ועסקים כשהוא מהווה סמל חשוב לזהות הלאומית ומשמש כנכס תרבותי משמעותי שכל אחד רוצה להציג לראווה.

כאמור, דגל קפריסין מייצג יותר מסתם סמל לאומי והוא למעשה מגלם בתוכו את הסיפור המורכב של האי. ההיסטוריה של קפריסין רצופה בהשפעות תרבותיות שונות לאורך השנים, ואילו התרבויות היוונית והטורקית הן שהשאירו את חותמן העמוק ביותר. 

תפקיד חשוב נוסף שיש לדגל קפריסין, הוא הייצוג בדיפלומטיה הבינלאומית של קפריסין. הדגל מוצג בכל המוסדות של האיחוד האירופי בהן קפריסין חברה מאז שנת 2004, כשהוא מסמל את מעמדה של קפריסין בזירה הבינלאומית כולה. 

בתחום הספורט, מהווה הדגל מקור לגאווה מקומית ולאומית כאחד. באירועים הספורט השונים, בהם משתתפים ספורטאים קפריסאים וכמו כן, גם באירועי ספורט בינלאומיים, הדגל מונף ומשמש כסמל מאחד עבור כל אזרחי המדינה.

לשימוש בדגל חוקים ותקנות וקפריסין, כמו מדינות נוספות אחרות, חוקקה חוקים המסדירים את השימוש התקין והראוי בדגל, תוך שימת דגש על אופן הצגתו והכבוד לו מגיע בעת ההנפה. 

על אף הדגשת האחדות, התקווה וההרמוניה הטמונים בדגל, כדאי לדעת שהוא נתון לפרשנויות רבות בקרב הקהילות השונות המתגוררות על האי. למעשה, עבור חלק מהאוכלוסייה, הדגל אכן מסמל תקווה ואיחוד ואילו לאחרים, הוא מסמל דווקא את המתחים הפוליטיים והחברתים הקיימים באי מזה שנים רבות.

בסוף 1983 הכריזה קפריסין הטורקית על עצמאותה והיפרדותה מקפריסין אך אף מדינה בעולם אינה מכירה מאז בחלק הזה של האי כישות עצמאית למעט טורקיה כמובן.

טיסות ישירות לחלק הכבוש בקפריסין מתבצעות אך ורק מטורקיה לנמל התעופה של החלק הכבוש בניקוסיה והמטבע הנהוג בחלק הצפוני של האי הינו הלירה הטורקית. מיותר לציין כי קשרי מסחר עם "הצד הטורקי" מתבצעים רק עם טורקיה.

מערכת המשפט הצפון קפריסאית

החוקים המתקבלים בצד הטורקי אינן מוכרים בשום מקום בעולם וכך גם אישורים רשמיים של איזור זה אינם מוכרים בשום מקום למעט טורקיה כמובן.

רכישת נכס או מכירה של נכס בצפון קפריסין אסורה על פי חוקי הרפובליקה של קפריסין (בצד היווני) ומהווה עבירה פלילית.

הבעלות על הנדל"ן בצפון קפריסין

הפלישה של טורקיה לקפריסין בשנת 1974 אילצה כמעט 200,000 קפריסאים-יוונים לעזוב את בתיהם בצפון. למעלה מ-150,000 מתיישבים מטורקיה הגיעו מאז ותפסו נכסים של קפריסאים-יוונים, תוך הפרת אמנות ז'נבה.

בצפון קפריסין מסתמנת עלייה משמעותית בבנייה ובתופעה של "מכירת נכסים" ולא מעט ישראלים מנסים את מזלם שם. עם זאת, רובם של הנכסים (קרקעות ומבנים) הנמכרים עדיין שייך לקפריסאים-יוונים אשר נאלצו לעזוב את בתיהם על ידי חיילים טורקים. על פי מרשם הקרקעות משנת 1964, כ-82% מהנכסים בצפון קפריסין, שנמצא כיום תחת כיבוש טורקי, היו בבעלות קפריסאים-יוונים, בעוד שרק כ-16% היו בבעלות קפריסאים-טורקים.

מאחר שקפריסין הטורקית אינה מוכרת בעולם כמדינה וכפועל יוצא אף לא האישורים שהיא מנפיקה אזי גם אישור המעיד כי רכישת הנדל"ן או הקרקע אינם לגיטימיים בעולם. קל וחומר כשמדובר על נכס נדל"ני אשר בעבר היה שייך בעבר למשפחה יוונית שגורשה מחלק זה של האי.

על מנת לתת תחושת ביטחון למי שמעוניין לרכוש נכס בקפריסין הטורקית, הטורקים יצרו מסמך "בעלות" תואם (בשם) לזה שברפובליקה של קפריסין בשם Title deed ונייר זה אמור, לכאורה להבטיח את הבעלות על הנכס.

מחירי הנדל"ן בצפון קפריסין

מחירי הנדל"ן במקום הם משמעותית נמוכים מהמקבילות בשטחי קפריסין היוונית וזאת בשל המצב המשפטי/פוליטי הקיים כיום וזה הצפוי בעתיד. במילים אחרות, תנאי חוסר ודאות הם גורם משמעותי בהפחתת מחירים אולם השאלה שצריכה להישאל היא האם ההפחתה הזאת מצדיקה את הסיכון?

קחו בחשבון כי במצב המשפטי הקיים, מי שמחליט לרכוש נכס בצד הטורקית נוטל על עצמו סיכון. יגיע היום בו הוא יאלץ להגן על רכישתו בבית משפט מקומי, כלומר, טורקי על כל המשמעויות הכרוכות בכך או לחילופין ביום בו תיסוג טורקיה מצפון האי ויוגשו תביעות חזקה על הנכסים על פי החוק הבין לאומי.

סקנציות על רוכשי נדל"ן בצפון קפריסין/קפריסין הטורקית

מי שרוכש נדל"ן בצפון קפריסין עשוי לעמוד בפני תביעות פליליות ואזרחיות בבתי המשפט של קפריסין. יכולים אף לצאת כנגדו צווי מעצר בינלאומיים.

פסיקות משפטיות שונות לדוגמה בנוגע לנדל"ן בחלק הצפוני של קפריסין

פסיקות אחרונות של בית הדין האירופי לזכויות האדם ובית משפט קפריסאי לעניין זכויות השבת רכוש של פליטים קפריסאים-יוונים חיזקו את זכויותיהם של אלה שנעקרו מבתיהם.

מקרה אורמס

במקרה שנדון לאחרונה (מקרה אורמס), בית משפט ברפובליקת קפריסין הורה לזוג בריטי להרוס את וילת שתי הקומות שלהם בצפון, בשווי מוערך של 300,000 עד 500,000 דולר, ולשלם פיצויים כבדים לפליט קפריסאי-יווני על השימוש הלא חוקי בנכס שלו. הרשויות הבריטיות עשויות לאכוף את ההחלטה נגד הזוג אורמס, מה שעלול לגרום להחרמת רכושם באנגליה!

טיטינה לואיזידו

ב-28 ביולי 1998 הסתיים המאבק המשפטי של טיטינה לואיזידו נגד טורקיה בבית הדין האירופי לזכויות האדם, והוחלט כי טורקיה (ולא "הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין" אשר תוארה על ידי בית הדין כ"מנהל מקומי כפוף") אשמה בכך שמנעה מהגב' לואיזידו גישה ושימוש שקט בנכס שלה בצפון קפריסין. בית הדין קבע כי "רפובליקת קפריסין נותרה הממשלה החוקית היחידה של קפריסין" והורה לטורקיה לשלם לה פיצויים.

עמדת האו"ם בנושא

אגב, הזכות לקניין, כולל זכויות השבת רכוש, אינה רק זכות חוקתית תחת חוקת קפריסין אלא גם זכות אדם בסיסית וחירות יסודית המוגנות על ידי ארגונים בינלאומיים ואמנות חתומות.

בהחלטה 37/253 (13 במאי 1983) קראה מועצת הביטחון של האו"ם והעצרת הכללית "להשבת והכרת זכויות האדם וחירויות היסוד של כל קפריסאי, כולל חופש התנועה, חופש ההתיישבות והזכות לרכוש".

אזרחי מדינות האיחוד האירופי הרוכשים או מנצלים נכסים בצפון קפריסין עשויים להיחשב כעוברים עבירה פלילית. צווי מעצר אירופיים יכולים להיות מוצאים על ידי בתי המשפט של רפובליקת קפריסין על בסיס פנייה של אזרח קפריסאי הטוען כי אזרח האיחוד האירופי מחזיק או מנצל את רכושו באופן בלתי חוקי.

סעיף 281 לחוק העונשין של קפריסין קובע כי כל אדם שתופס, מגדל, מפיץ או משתמש בנכס ללא רשות מבעליו החוקיים אשם בעבירה פלילית וצפוי לעונש של עד שנתיים מאסר ו/או קנס.

בהתאם למערכת החוקים האנגלית, כל הנחה של זכויות בעלים על ידי אדם מהווה גזילה (גניבה), כולל בכל מקום בו הוא תפס חזקה על הנכס מבלי לגונבו, ובמידה שבה הוא שומר עליו או מתייחס אליו כבעליו.

עמדתן של מדינות נוספות ביחס לרכישת נדל"ן בצפון קפריסין

אנגליה

ב-6/6/2005 אישרר הפרלמנט הבריטי כי הממשלה תייעץ לקונים פוטנציאליים בצפון קפריסין על ההשלכות האפשריות שיכולות לנבוע מרכישת נדל"ן שם.

בצרפת

מאז 28/4/2005, משרד החוץ הצרפתי ממליץ להיזהר בעת רכישת נכס בצפון קפריסין, ומזכיר את ההשלכות המשפטיות והכלכליות.

ברוסיה

ב-25/5/2005, משרד החוץ הרוסי הזהיר את אזרחי רוסיה מרכישת נכסים בבעלות קפריסאים-יוונים בצפון קפריסין.

בקנדה

משרד החוץ הקנדי ממליץ לקבל ייעוץ משפטי מוסמך לפני רכישת נכסים בצפון קפריסין.

בארה"ב

ב-26/5/2005, מחלקת המדינה של ארה"ב פרסמה אזהרה בנושא רכישת נכסים בצפון קפריסין, והמליצה לקבל ייעוץ משפטי לפני הרכישה.

מאת: רפי דורפמן. הבעלים של קבוצת R.D המשקיעה בנדל"ן בקפריסין היוונית.