על מנת להגן ולתעדף תעסוקה של מקומיים ובין השאר לשמור על מקצוענות בתחום הנדל"ן, יצרו הקפריסאים מערך תנאים אשר על המועמד לקבלת רישוי לעיסוק בנדל"ן לעבור. גם תחזוקה וניהול של נכסים מחייבים הסמכה בקפריסין.

רישוי מקצועי בתחום הנדל"ן בקפריסין

הסמכה ורישיון

כדי לפעול כמתווך, על המועמד לעבור קורס מתאים ולהיבחן בבחינות מטעם רשויות הנדל"ן בקפריסין. בהצלחה בבחינות ניתן לקבל רישיון לעסוק כמתווך נדל"ן. לבעלי תואר ראשון, יש חובה לעמוד במבחני הסמכה לאחר קורס (ביוונית) של כ 6 שבועות. למי שאינם בעלי תואר ראשון, יש להירשם ללימודי נדל"ן אקדמאים שמשכם הוא כ-3 שנים.

השכלה מקצועית נרכשת במהלך הלימוד

ידע בתחום הנדל"ן שיקיף נושאים כגון: ידע בנושאים כמו שיטות שיווק נדל"ן, ניתוח שוק, חוקי נדל"ן ותקנות תכנון. כמו כן, ידע במיסוי ובחוקי מקרקעין שבסיסו הינו הכרת חוקי המס על גווניהם, הן במהלך הרכישה והן במהלך המכירה כמו גם את החוק לעניין רישום נכסים, תקנות התכנון, העברת בעלות וכל הכרוך והנדרש לסיום עסקה נכונה, מקצועית ומוצלחת.

רישום בלשכת מתווכי הנדל"ן

חובה להיות רשום במועצת המתווכים הקפריסאית. הרישום כרוך בבדיקות רקע ואישורים מתאימים.

יש לציין כי המועצה מקצה מספר מוגבל של אישורים וזאת על מנת למנוע "הצפה" של השוק ע"י מתווכים.

כחלק ממערך המיון יש לעמוד בקריטריון השפות היונית והאנגלית וכמובן ששליטה בשפות נוספות הינה יתרון משמעותי גם לעבודה בפועל שכן מדובר על אי שרוב תנועות הנדל"ן שבו מוכתבות ע"י משקיעים מחוץ לאי.

תנאי רגולטורי נוסף הינו הצורך לקחת ביטוח אחריות מקצועית לטובת הגנה בפני תביעות מצד לקוחות הנובעות מטעויות ו/או אי הבנות במהלך העסקה.

עמידה בתקנים וציות לחוקי המלחמה בהלבנת הון

סוכני הנדל"ן בקפריסין מחויבים לעמוד בחוקי המלחמה בהלבנת הון בקפריסין ולדווח על עסקאות חשודות. קבלת הכשרה במניעת הלבנת הון עשויה להידרש כחלק מדרישות הרישוי ולכן שליטה עקרונית בחוקי ה-FATCA האמריקאים וה-CRS האירופי הינן המפתח להבנת ההתנהלות מול הבנקים בהעברות כספים בינלאומיות.

מקצועיות והתנהלות אתית

מתווכי נדל"ן חייבים לפעול בכפוף לקוד אתי, הכולל יושר, הגינות ושקיפות מול הלקוחות.

בנימה אישית…

לצערנו הרב, צפים יותר ויותר מקרים בהם מי שרכש נכס בקפריסין, מרגיש כי הוא שולט בכול רזי המקצוע ונוטל את החרות לעצמו להפוך להיות מתווך. משקיע שבוחר להיעזר בשירותיו של סוכן שאלא הוסמך לכך "כי שלומיקו הוא אחלה של בן אדם", עלול להזמין סיטואציות בעייתיות, חוקיות, מיסויות עם השלכות לא נעימות לעיתים.

רשויות האכיפה ברפובליקה של קפריסין ערים לבעיית "הסוכנים/מתווכים" מטעם עצמן ולאחרונה אף כדרך של שיגרה, מקיימים "ביקורי פתע" בסוכנויות הנדל"ן על מנת לאתר את מפרי חוק ולהעמידם לדין.

העונשים על עבירות בתחום הנדל"ן בקפריסין ולמה, גם אתם כרוכשים יכולים להסתבך…

העונשים על עבירות בתחום הנדל"ן בקפריסין משתנים בהתאם לחומרת העבירה ולחוק. להלן כמה מהעונשים האפשריים על עבירות נפוצות כמו עבודה ללא רישיון תקף או אי עמידה בדרישות הרישוי.

• עבירות אלו גם כרוכות בקנסות גבוהים.
• אובדן הרישיון לפעול כסוכן נדל"ן לצמיתות.
• עבירות של רמאות או הונאה, כמו התחזות למתווך מורשה או מכירת נכסים שלא כחוק, עלולות להוביל לעונשי מאסר משמעותיים.
• במקרים מסוימים, במיוחד אם מדובר בעבירה חוזרת, הרשויות גם יכולות להטיל עונשי מאסר.

אי ציות לחוקי הלבנת הון

סוכני נדל"ן שלא עומדים בחוקי המלחמה בהלבנת הון, כגון אי דיווח על עסקאות חשודות, עשויים להיות חשופים לקנסות משמעותיים כמו שלילת הרישיון: הרשויות רשאיות לשלול את רישיון התיווך של סוכני נדל"ן שלא מקיימים את חובותיהם בתחום מניעת הלבנת הון.

עבירות אתיות והפרת תקנות מקצועיות

אזהרות רשמיות: עבירות אתיות קלות עשויות להוביל לאזהרות או השעיה זמנית.

שלילת רישיון: עבירות אתיות חמורות או חוזרות ונשנות עלולות להוביל לשלילת הרישיון באופן קבוע.

אי עמידה בהתחייבויות חוזיות

• קנסות ופיצויים: סוכנים שמפרים הסכמים עם לקוחות, כמו אי מסירת מידע חשוב או אי דיווח על תנאי עסקה, עלולים להיות מחויבים לשלם פיצויים ללקוחות הנפגעים.
• תביעות משפטיות: לקוחות שנפגעו עשויים להגיש תביעות משפטיות נגד הסוכן, שיכולות להוביל להפסדים כספיים ולהליך משפטי ממושך.

איפה זה פוגש אתכם, משקיעי הנדל"ן?

במידה וסוכן או חברת הנדל"ן שלכם יצרה מצב שסיבך אתכם משפטית וחשף אתכם לתביעה או שהרישום בטאבו נכשל עקב רשלנותו, אזי הוא חשוף לתביעות. מן הסתם עומדת לכם הזכות לתבוע נזקים מהסוכן אך תצטרכו להוכיח שעשיתם בדיקת נאותות וווידאתם שהסוכן איתו החלטתם לעבוד אכן מוסמך לפי החוק הקפריסאי.

על פי חוקי קפריסין, הענישה בתחום הנדל"ן נועדה להגן על זכויות הלקוחות ולשמור על יושרה מקצועית. לכן, סוכני נדל"ן נדרשים להקפיד על עמידה בתקנות, בחוקים ובקודים האתיים המחייבים, כדי להימנע מסנקציות חמורות.

הליכה בדרך המלך הינה, בסיכומו של דבר, הדרך הזולה והנכונה. פניה למסלולים אחרים, הינה דרך שיש לחשוב פעמיים ויותר אם נכון לעשותה. הסיכונים רבים מדי…

מאת: רפי דורפמן. הבעלים של קבוצת R.D המשקיעה בנדל"ן בקפריסין.