מדריך מפורט לקניית נכס בקפריסין | צ'קליסט

בחלק היווני של קפריסין (קפריסין היוונית) ניתן למצוא מגוון נכסים מעניינים למטרת השקעה או למטרה אחרת, כגון רכישת בית נופש. קפריסין, החברה באיחוד האירופי, מראה מזה שנים יציבות כלכלית לצד צמיחה נאה במחירי הנדל"ן.

השקעה בנדל"ן בקפריסין מגלמת מספר יתרונות בולטים כגון זמינות של נכסים במחירים אטרקטיביים, פוטנציאל השבחה ועלייה בערך הנכס, יצירת הכנסה פסיבית על בסיס השכרה. חלק מהרוכשים מביעים עניין בנכס שיוכל להתאים להשכרה לתיירים, כזה שגם יוכל לשמש אותם כבית נופש משפחתי לתקופות קצרות או אף למגורים לתקופות ממושכות יותר. ראוי לציין כי הקרבה של קפריסין לארץ (מרחק טיסה של לא יותר משעה) הופכת את תהליך ההשקעה וניהול הנכס לנוחים במיוחד.

קניית נכס בקפריסין, סוגי נכסים והיכן הם נמצאים

בקפריסין ניתן למצוא מגוון רחב של נכסים מעניינים להשקעה, למשל:

דירות קטנות להשקעה במרכזן של הערים המרכזיות
דירות חוף
דירות ובתים גדולים, לרבות בתים פרטיים
נכסים מסחריים (מתאימים יותר למשקיעים מנוסים)

נכון לכתיבת שורות אלו, המחירים של נכסים בקפריסין מתחילים בפחות מ-150 אלף יורו לדירת סטודיו. בגזרת נכסי היוקרה, ניתן למצוא דירות גדולות וכן ווילות ובתי חוף רחבי מידות, במחירים של בין מאות אלפי אירו לבין מיליוני יורו. ככלל, לנכס ממוצע המחיר למטר עומד על כ-1500 עד 2000 יורו למטר.

בין הערים המרכזיות המעניינות להשקעה ניתן לציין את לימסול, לרנקה ופאפוס. לימסול, המרכז העסקי הראשי של קפריסין, מאופיינת במחירים גבוהים יחסית. עם זאת הביקוש הגבוה לנכסים טומן בחובו סיכוי טוב לעליית ערך הנכס. מיקום טוב נוסף הינו לרנקה, הסמוכה לשדה תעופה ראשי ומאופיינת ברמות מחירים נוחות יותר ביחס ללימסול. זהו מיקום שיכול לעניין משקיעים שמתמקדים בתשואה גבוהה יחסית מהשכרת הנכס. בפאפוס ניתן למצוא בתי נופש בסביבה רגועה שמתאימה גם למי שמעוניין להשתקע באי או לבלות בו פרקי זמן שונים בבית נופש משפחתי.

אילו מסמכים נדרשים לצורך רכישת נכס בקפריסין היוונית

ברכישת נכס בקפריסין על ידי משקיעים זרים, ניתן לפתוח חשבון בבנק מקומי באופן שמקל על הרכישה ועל העברת כספים. על הרוכש להביא עימו מסמכי זיהוי, אישורים על מקור הכספים לשם מניעת הלבנת הון ולציין מהו הנכס שמעוניין לרכוש.

לקראת רכישת נכס, יש להכין שורה של מסמכים עבור הבנקים בקפריסין. עליהם להיות באנגלית, עם אימות נוטריוני של התרגום. שימו לב שזו רשימה עקרונית, הרשימה יכולה להשתנות מבנק לבנק.

דרכון בתוקף.
אישורי יכולת כלכלית: אישורי הכנסות כגון טפסי 106 לשכירים ותלושי שכר עדכניים. עצמאים יביאו אישור מרואה חשבון על הכנסות.
אישור הוכחת מגורים בישראל, באמצעות אישורי ארנונה ותשלומי חשבונות מעודכנים על הדירה (חשמל, מים).
אישור בנקאי על יכולת כלכלית, כלומר יכולת לממן את הרכישה.
אישור ממס הכנסה (בארץ) על היעדר חובות.
אישור על היעדר רישום פלילי.

כיצד נחפש נכס מתאים בקפריסין היוונית ואילו בדיקות משפטיות נדרשות

חיפוש נכס בקפריסין מתנהל, על פי רוב, בשיתוף מתווך מקומי (כאן תוכלו לראות את רשימת חברי הלשכה העוסקים שם בנדל"ן). הגדירו למתווך מהי מטרת הרכישה, לאיזה סוג של נכס אתם מכוונים ומהו תקציב הרכישה המועדף. מומלץ להגיע אל הנכס מספר פעמים, כדי להתרשם ממנו ומהסביבה בזמנים שונים. בבדיקת הנכס וקבלת הצעת מחיר, בדקו היטב שהמחיר המבוקש מתאים למחיר המקובל באותה הסביבה. בררו באילו רמות מחירים הושלמו עסקאות דומות באזור.

כאשר מצאתם נכס מתאים, יש לבדוק את מאפייניו הפיזיים והמשפטיים גם יחד. בדיקת הנכס נועדה לוודא שהנכס שבו אתם מעוניינים איננו בעייתי מבחינה משפטית. בדקו את מצבו המשפטי של הנכס ברישומי הטאבו, צריך לוודא שאין חובות או עיקולים. בדקו שהמבנה בנוי כחוק, על פי כל ההיתרים והרישיונות המקובלים בקפריסין. מקובל כי עורך דין קפריסאי ילווה את הרכישה וחשיבותו רבה. על עורך הדין מוטלת האחריות להשלמת בדיקת הנכס מבחינה משפטית, ליווי החתימה על החוזה, ייצוג מול הרשויות והשלמת העברת הבעלות.

מרכיבי העלויות של נכס בקפריסין

לקראת רכישת נכס, כדאי להבין בקצרה על מבנה העלויות. שימו לב כי בקפריסין ישנו על נכסים מיד שניה סוג של מס Transfer fee מדורג שנקבע על פי מחיר הנכס.

מס רכישה (Transfer fee) – שימו לב שיש הנחה של 50% במקרה ויש 2 רוכשים כי המס הזה הוא אישי.
- 3% מס רכישה על 85,000 היורו הראשונים
- 5% מס רכישה משולם על סכום שמעל 85 אלף יורו, עד לסך של 170 אלף יורו.
- בנכס שעלותו מעל 170 אלף יורו – מס הרכישה עולה ל-8 אחוזים.
מס בולים – 0.15 – 0.2 אחוז, מדורג לפי ערך העסקה.
עלויות תרגום מסמכים – כמה מאות אירו.
שמאי – כמה מאות אירו.
מהנדס – כמה מאות אירו.
שכר טרחת עורך דין – סכום קבוע משתנה שיכול להיקבע גם כאחוזים מערך הנכס.
מע"מ (על נכסים חדשים, נכסים מיד שניה פטורים) – 19 אחוז

עמלת התיווך בקפריסין חלה על המוכר ולרוב היא לא תפחת מ-5%.

שתי הערות נוספות: בקפריסין ישנו מס רווחי הון בגין מכירת נכסים, לפי 20 אחוז מעלות המכירה כאשר בנוסחת המס מגולם גם פטור של 17,500 אירו על מכירת נכס ראשון.

משקיעים זרים יכולים לקבל אישור למשכנתא בקפריסין, בבנק שבו פותחים חשבון מקומי. מתן אשראי – בכפוף לאישור הכנסה ויציבות פיננסית. המימון איננו מלא והמשקיע נדרש להמציא הון עצמי משמעותי יחסית.

ניהול נכסים בקפריסין – מה צריך לדעת

מלבד עלויות הנכס, במידה ואתם מייעדים את הנכס להשכרה, קחו בחשבון עלויות אחזקה וניהול. קחו בחשבון עלויות כגון ארנונה הנגזרת מגודל הנכס ויכולה להגיע למאות יורו בשנה ויותר. אל תשכחו לבטח את מבנה הנכס, עלות הביטוח כמה מאות יורו לשנה. הביאו בחשבון עלויות המוטלות על בעלי הנכסים, כגון וועד בית ועלויות ניהול נכס על ידי חברת ניהול. חברות ניהול נכסים בקפריסין מטפלות עבור בעלי הנכס בכל ההיבטים השוטפים. החברה אחראית על איתור דיירים, גביית שכר דירה, טיפול בתקלות, גביית שכר הדירה. מומלץ לוודא כי ביטוח הנכס שאתם רוכשים מכסה את הנזקים המקובלים האפשריים, ביטוח מבנה ותכולה, ביטוח צד ג'.

למידע מועיל נוסף לגבי נדל"ן בקפריסין, רכישת נכסים וליצירת קשרים עם אנשי מקצוע שתוכלו לתת בהם אמון – הצטרפו ללשכה.