מאת: בן שמש ,מנכ"ל CY Real Estate

פאפוס ממשיכה למשוך רוכשי נדל״ן ומשקיעים זרים, בין היתר בזכות התיירות, הקרבה לים, שדה התעופה הבינלאומי והיצע של דירות, בתים ופרויקטים חדשים. עם זאת, השקעה נכונה בקפריסין מחייבת להפריד בין נתוני שוק כלליים לבין עובדות משפטיות ומיסויות, ולבדוק כל נכס באופן פרטני לפני חתימה או העברת כספים.

בשנת 2025 נרשמו בקפריסין 4,534,073 כניסות תיירים, עלייה של 12.2% לעומת 2024. בריטניה הייתה שוק המקור הגדול ביותר, עם 31.8% מכלל התיירים, וישראל הייתה במקום השני עם 13.0%. אלה נתונים כלל-קפריסאיים ולא נתונים ייחודיים לפאפוס, ולכן אין להסיק מהם לבדם על תשואה או תפוסה בנכס מסוים.

בדיקת הנכס לפני חתימה

לפני רכישה יש לבצע בדיקת נאותות משפטית ותכנונית באמצעות עורך דין קפריסאי בלתי תלוי שאינו מייצג את המוכר או היזם. יש לבדוק, בין היתר, מי הבעלים הרשום של הקרקע או הנכס, האם קיים Title Deed נפרד, אילו היתרי תכנון ובנייה הונפקו, האם קיימות חריגות, ומהן הזכויות וההצמדות של היחידה הנרכשת.

יש לבדוק גם שעבודים, משכנתאות, עיקולים, איסורים וחוזי מכר קודמים. קיומו של שעבוד אינו בהכרח מונע עסקה, אך מחייב מנגנון משפטי ברור שיבטיח את שחרור הנכס ואת זכויות הקונה. בחוזי מכר שנחתמים מ-12 בדצמבר 2023 ואילך, המוכר נדרש לצרף לחוזה תעודת חיפוש רשמית של המקרקעין, המתוארך בטווח של חמישה ימי עבודה ממועד החתימה. החל מ-2026 מופעל גם מנגנון של קנסות מנהליים בגין הפרות מסוימות של חובה זו.

כאשר אין עדיין שטר בעלות נפרד לדירה או לווילה – מצב נפוץ בפרויקטים חדשים – יש לבחון בקפידה את שטר הבעלות של הקרקע, היתרי הפרויקט, התשריטים, לוחות הזמנים להשלמת הרישום ואת מנגנוני ההגנה בחוזה.

הפקדת חוזה המכר במחלקת המקרקעין והמדידות

אחת ההגנות החשובות לקונה היא הפקדת חוזה המכר במחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין. הפקדת החוזה מפעילה את מנגנוני ההגנה של חוק האכיפה הספציפית ומסייעת להגן על הקונה מפני עסקאות נוגדות ומפני אי-קיום התחייבויות מצד המוכר.

ככלל, יש להפקיד את חוזה המכר בתוך שישה חודשים ממועד חתימתו. איחור עשוי לחייב פנייה לבית המשפט לקבלת צו המתיר הפקדה מאוחרת. לכן אין להסתפק בחתימת חוזה בלבד; יש לוודא שעורך הדין משלים את ההפקדה בזמן ושומר אישור רשמי על כך.

רכישה על ידי ישראלים ואזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי

ישראלים נחשבים לצורך כללי הרכישה בקפריסין לאזרחים ממדינה שאינה חברה באיחוד האירופי. לפי משרד הפנים הקפריסאי, רוכש זר נדרש לקבל אישור ממנהלת המחוז הרלוונטית. הבקשה מוגשת בטופס COMM 145; לפי המידע הרשמי, אין אגרה והטיפול אורך בדרך כלל כשבועיים עד שלושה שבועות, בכפוף לתיק מלא ולנסיבות המקרה.

האישור אינו מוגבל רק לרכישת מגרש. אדם זר או זוג זר יכולים לקבל אישור לרכישת קרקע לא מחולקת בשטח של עד 4,000 מ״ר לצורך הקמת בית למגורים עצמיים, או לחלופין עד שתי יחידות, שעשויות להיות שתי יחידות מגורים, או יחידת מגורים וחנות עד 100 מ״ר, או יחידת מגורים ומשרד עד 250 מ״ר. רכישות בהיקף אחר, רכישות מסחריות רחבות או מבנים באמצעות חברות מחייבים בדיקה פרטנית של המבנה המשפטי והאישורים הנדרשים.

מע״מ, דמי העברה ומס בולים

כאשר אותה עסקת מקרקעין חייבת במע״מ, מחלקת המקרקעין אינה גובה בגינה דמי העברה. כאשר העסקה אינה חייבת במע״מ – מצב שכיח, למשל, ברכישת נכס יד שנייה – קיימת כיום הפחתה של 50% בדמי ההעברה במקרים שבהם הם חלים, בכפוף לחריגים הקבועים בדין.

ברכישת או בניית דירה שתשמש את הרוכש כמקום מגוריו העיקרי והקבוע בקפריסין עשוי לחול שיעור מע״מ מופחת של 5%, בכפוף לתנאי החוק, לשטח ולשווי הרלוונטיים ולכללי המעבר. אין להניח שהשיעור המופחת חל על דירת השקעה, דירת נופש או נכס המיועד בעיקר להשכרה; יש לקבל אישור מתאים מרשות המסים.

שינוי חשוב נוסף: חוקי מס הבולים הקפריסאיים בוטלו החל מ-1 בינואר 2026. לכן חוזים ומסמכים חדשים שנערכו ונחתמו מיום זה ואילך אינם חייבים עוד ב-מס בולים מכוח חוקי מס הבולים שבוטלו. מסמכים שנערכו ונחתמו, ולו בידי אחד הצדדים, עד 31 בדצמבר 2025 ממשיכים להיות כפופים לדין הישן.

פאפוס ושוק היוקרה

לפי ניתוח PwC המבוסס על נתוני מחלקת המקרקעין והמדידות, בשנת 2025 פאפוס היוותה 28% מעסקאות המגורים בפלח היוקרה בקפריסין. חשוב לדייק: PwC מגדירה בהקשר זה את פלח מגורי היוקרה כנכסי מגורים בשווי של לפחות 1.5 מיליון אירו. הנתון מלמד על נוכחות משמעותית של פאפוס בשוק היוקרה, אך אינו מעיד לבדו על מחירי כלל הדירות בעיר או על תשואה צפויה בנכס רגיל.

השכרה קצרת טווח בפלטפורמות כגון Airbnb

מי שמתכנן לרכוש נכס לצורך השכרה קצרת טווח צריך לבדוק מראש שהשימוש מותר ומתאים לנכס ולפרויקט. לפי משרד המשנה לתיירות, ניתן לפרסם או להשכיר אירוח בשירות עצמי רק לאחר רישום במרשם הרלוונטי וקבלת היתר ומספר רישום, שאותו יש להציג בפרסום ובפעילות הקשורה להשכרה. לכן פוטנציאל תיירותי אינו מספיק; יש לבדוק גם את דרישות הרישוי, תקנון הבניין או הפרויקט, המיסוי והעלויות התפעוליות.

תושבות קבע למשקיעים – מה באמת מקבלים?

בקפריסין קיים מסלול מואץ לקבלת היתר הגירה למשקיעים ממדינות שלישיות. מדובר בתושבות קבע בקפריסין ולא באזרחות של האיחוד האירופי, והיא אינה מעניקה כשלעצמה אזרחות אירופית.

רף ההשקעה הבסיסי במסלול הוא לפחות 300,000 אירו, אך רכישת דירה חדשה מקבלן היא רק אחת מארבע חלופות. ניתן לעמוד בתנאי ההשקעה באמצעות: רכישת בית או דירה במכירה ראשונה מחברת פיתוח; רכישת נדל״ן אחר כגון משרד, חנות או מלון, שבו גם רכישת יד שנייה יכולה להיות רלוונטית; השקעה של לפחות 300,000 אירו בהון מניות של חברה קפריסאית שעומדת בתנאי המסלול; או השקעה ביחידות של ארגון השקעות קולקטיביות קפריסאי מתאים.

במסלול של בית או דירה נדרש שהנכס יהיה מכירה ראשונה מחברת פיתוח, ושווי ההשקעה יהיה לפחות 300,000 אירו בתוספת מע״מ, ככל שהוא חל. כספי ההשקעה צריכים להיות מוכחים ככספים שהועברו לקפריסין מחו״ל בהתאם לכללי התוכנית, ולא כתוצאה ממימון מקומי.

בנוסף להשקעה, המבקש נדרש להוכיח הכנסה אישית מובטחת של לפחות 50,000 אירו לשנה. הסכום גדל ב-15,000 אירו עבור בן או בת זוג וב-10,000 אירו לכל ילד קטין תלוי. במסלול של בית או דירה ההכנסה הנדרשת צריכה, בהתאם למדיניות הרשמית, להגיע ממקורות מחוץ לקפריסין; במסלולי ההשקעה האחרים ניתן, בתנאים מסוימים, לכלול גם הכנסה שמקורה בפעילות בקפריסין.

התוכנית כוללת גם דרישות איכות כגון רישום פלילי נקי וביטוח בריאות, וכן חובות לשמירת ההשקעה. זכות התושבות היא ללא הגבלת זמן עבור המחזיק והמבוגרים התלויים, בעוד שכרטיס התושבות עצמו מונפק לתקופה מוגבלת ודורש חידוש. קיימות גם מגבלות לגבי היעדרות ממושכת מקפריסין, ולכן יש לבדוק את התנאים העדכניים לפני הגשת בקשה.

שאלות נפוצות

השקעת נדל״ן בפאפוס יכולה להתאים למשקיעים המחפשים חשיפה לשוק הקפריסאי, לנכסי נופש או למגורים, אך אין להסתמך על נתוני תיירות, פרסומי שיווק או מחיר למ״ר בלבד. עסקה בטוחה מתחילה בבדיקת בעלות, היתרים, שעבודים, חוזה, מיסוי, מגבלות על רוכשים זרים והתאמה אמיתית של הנכס למטרת ההשקעה.

הנתונים והכללים במאמר זה נבדקו מול מקורות רשמיים ועדכניים נכון ל-27 בספטמבר 2026. מאחר שדיני מקרקעין, מס והגירה עשויים להשתנות ותלויים בנסיבות הפרטניות של הרוכש והנכס, יש לקבל ייעוץ משפטי ומיסויי מקומי לפני ביצוע עסקה או הגשת בקשת תושבות.

לפני ביצוע עסקת נדל״ן בפאפוס, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע בלתי תלויים, הכוללים עורכי דין מקומיים שאינם מייצגים את הקבלן ושמאים מוסמכים.

מקורות

• CYSTAT – Tourism Statistics 2025
• Ministry of Interior – Purchasing Property
• Department of Lands and Surveys – Contract of Sale / Specific Performance
• Department of Lands and Surveys – Transfer Fees
• Migration Department – Immigration Permits for Investors
• Tax Department – Reduced VAT 5%
• Tax Department – Repeal of Stamp Duty Laws from 1.1.2026
• Deputy Ministry of Tourism – Registration of Self-Service Accommodation